Dom bez pozwolenia – co warto wiedzieć o jego budowie?

Każdy nowy rok wiąże się z pewnymi zmianami w przepisach dotyczących różnych życiowych aspektów. Nie inaczej jest w przypadku prawa budowlanego i zawartego w nim zagadnienia dotyczącego budowania domu bez pozwolenia. Czego można się spodziewać w tym zakresie w 2022 roku?

Budowa domu bez pozwolenia – informacje ogólne

Jeśli interesuje nas budowa w trybie na zgłoszenie, musisz wiedzieć o tym, że nie w każdej sytuacji proces ten będzie wyglądał jednakowo. Ważne jest to, jakie przeznaczenie przewidujemy dla budynku – od tego zależy, jak będą wyglądały formalności.

Do 3 stycznia 2022 roku, czyli do czasu wprowadzenia Nowego Polskiego Ładu, bez pozwolenia na budowę mogły powstawać jedynie budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35m².

Prawo budowlane na 2022 roku przewiduje, że budowa domu na zgłoszenie, bez pozwolenia, może się odbyć w dwóch przypadkach.

Dom jednorodzinny – budowa na zgłoszenie

Pierwszym ze wspomnianych przypadków jest budynek mieszkalny jednorodzinny, który będzie zamieszkiwany przez cały rok. Od 2 stycznia 2022 r. może mieć on dwie kondygnacje, z użytkowym poddaszem. Razem z nim łączna powierzchnia domu jednorodzinnego nie może być większa od 90m². W związku z tym, gdy powierzchnia zabudowy wynosi najwyżej 70m², nie jest konieczne staranie się o uzyskanie pozwolenia na budowę, a także zatrudnianie kierownika budowy i prowadzenie dziennika budowy. Mimo to wciąż należy złożyć kompletny projekt budowlany oraz zawiadomić o planowanym terminie rozpoczęcia prac: organy nadzoru budowlanego oraz projektant, który będzie sprawował nadzór autorski nad tym, czy sposób realizacji budowy jest zgodny z przedstawionym projektem.

Domek letniskowy – budowa na zgłoszenie

Drugim przypadkiem jest budynek rekreacji indywidualnej (w skrócie BRI), czyli po prostu domek letniskowy. Mieszkanie w nim nie może być całoroczne, a tymczasowe, czyli wynoszące co najwyżej 180 dni w roku. Powierzchnia zabudowy budynku rekreacji indywidualnej, tak jak przy domu mieszkalnym,  musi być mniejsza lub równa 70m². Różnica polega na tym, że musi być to budynek parterowy oraz pozbawiony użytkowego poddasza. Dopuszcza się za to dobudowanie otwartej antresoli. Wciąż istnieje ograniczenie związane z tym, że na każde 500m² powierzchni może znaleźć się tylko jeden budynek rekreacji indywidualnej. Budowa domku letniskowego nie nakłada obowiązku składania projektu budowlanego. Jedyne, co trzeba zrobić, to wrysować budynek na mapę, dostarczyć odpowiednie pismo i rysunki elewacji domu do urzędu.

Pozwolenie na budowę a domek holenderski

Taka nazwa nie jest używana w prawie budowlanym, to czysto umowne określenie. Na początku – jak wygląda domek holenderski? To odpowiednik budynku rekreacji indywidualnej, z tą różnicą, że jest ruchomy. Dlatego nazywa się go także domem na kołach. Ponieważ nie jest trwale połączony z gruntem, jest budynkiem tymczasowym, a więc nie można w nim zamieszkać na stałe. Jego budowa nie wymaga uzyskania pozwolenia również dlatego, że przewiduje się jego przeniesienie. W jednym miejscu może znajdować się przez 120 dni, począwszy od dnia zgłoszenia.

Po upływie tego czasu nie powinno być go już na działce, jednak zazwyczaj właściciele potrafią obejść ten wymóg. Wystarczy, że przestawią go w inne miejsce i znów zgłoszą na 120 dni. Jednak jeśli z jakiegoś powodu transport nie byłby możliwy, domek holenderski trzeba osadzić na gruncie – a wówczas już trzeba uzyskać pozwolenie na budowę, choć w praktyce budynek jest już wybudowany. Należy pamiętać o tym, że gdy dojdzie do osadzenia bez wcześniejszego uzyskania pozwolenia na budowę czy zgłoszenia, będzie to potratowane jako samowola budowlana. A to dla właściciela oznacza bardzo wysokie koszty.

Budowa na zgłoszenie i na pozwolenie – czym się różnią?

Teoretycznie budowa na zgłoszenie powinna być prostsza pod względem formalności oraz krótsza pod względem dokumentacji. Ale nie zawsze tak się dzieje. Z czego to wynika i jakie są różnice między budową na zgłoszenie a budową na pozwolenie? Przeprowadzenie zgłoszenia trwa maksymalnie 30 dni, a uzyskanie pozwolenia – do 65 dni, czyli w praktyce dwa razy dłużej. Spora rozbieżność występuje pod względem formalności – dla pozwolenia trzeba przygotować takie dokumenty, jak:

• wniosek wraz z załącznikami;
• mapa sytuacyjno-wysokościowa;
• projekt budowlany sporządzony przez uprawnionego projektanta.

Z kolei do zgłoszenia potrzebne są:

• wniosek z załącznikami;
• opis i rysunku przygotowane samemu – projektant nie jest konieczny.

Inaczej jest w przypadku, gdy inwestycji będzie kilka. Wtedy to projektant musi sporządzić projekt budowlany lub tego, jak zostanie zagospodarowana wybrana powierzchnia.

Po pozytywnym rozpatrzeniu pism, w obu przypadkach prawo budowlane przewiduje określony czas na rozpoczęcie budowy. Przy zgłoszeniu właściciel ma na to trzy lata. Tak samo wygląda to w kwestii pozwolenia na budowę – wydana decyzja zostaje anulowana, gdy prace nie zostaną podjęte w ciągu trzech lat, lub gdy przerwie się je na czas dłuższy od trzech lat. W takim przypadku konieczne będzie złożenie kolejnego wniosku o pozwolenie na budowę lub zawiadomienie o planowanym rozpoczęciu prac budowlanych i złożenie kompletu wymaganych dokumentów.

Darmowe projekty domów jednorodzinnych do 70 m²

W ramach Nowego Polskiego Ładu moją zostać stworzone gotowe projekty domów jednorodzinnych do 70 m2, z których każdy zainteresowany mógłby skorzystać za darmo. Ma to na celu zachęcić obywateli do wznoszenia niewielkich, energooszczędnych i funkcjonalnych budynków mieszkalnych. Niestety, mimo tego, że projekty będą darmowe, to wszelkie wymagane w nich zmiany (np. konieczne w celu dopasowania nieruchomości do działki) będą odpłatne z kieszeni osoby pozyskującej projekt.