Czy na działce rolnej można postawić dom? Jakie warunki należy spełnić?

Budowa domu na działce rolnej wymaga spełnienia wielu warunków i pokonania różnych formalności. Mimo to warto z nimi powalczyć, ponieważ takie działki usytuowane są w pięknych okolicach, a dodatkowo często ich ceny są bardzo okazjonalne. Zanim jednak zdecydujesz się na budowę domu na działce rolnej, sprawdź, kiedy taka inwestycja będzie możliwa ze względów prawnych i czy jest to opłacalne.

Tylko rolnik może wybudować dom na działce rolnej

Rolnik ma prawo do kupna działki i wybudowana na niej domu. Nie ma jednak pełnej swobody do tego. Osoba, która chce zajmować się prowadzeniem działalności rolniczej, musi spełnić pewne warunki:

• łączna powierzchnia działek rolnych nie może przekraczać 300 ha,

• musi posiadać wykształcenie, które związane jest z rolnictwem (nie musi być z nim bezpośrednio powiązane np.: weterynaria, ogrodnictwo) lub wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie;

• musi mieszkać na terenie gminy, w obrębie której znajduje się działka przez co najmniej 5 lat.

Aby rolnik mógł wybudować dom na działce rolnej (bez zmiany statusu nieruchomości rolnej na budowlaną), musi zobowiązać się do prowadzenia działalności rolnej na zakupionej przez niego działce.

Nie masz statusu rolnika – jak kupić działkę?

Osoby, które nie mają statusu rolnika, również mogą zakupić działkę rolną i wybudować na niej dom. Ustawa z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadziła przepisy, które pozwalają nabyć działkę rolną osobom, które nie posiadają działalności rolnej. Warunek, jaki musi zostać spełniony to taki, że działka musi mieć powierzchnię mniejszą niż 1 ha.

Należy pamiętać, że w momencie, gdy działki mają od 30 do 99,9999 arów, pierwszeństwo do zakupu działki ma Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Oznacza to, że taką działkę można zakupić tylko wtedy, gdy KOWR nie skorzysta ze swojego prawa. W momencie zakupu działki do 50 arów, na której jest budynek mieszkalny, który został wybudowany przed 30 kwietnia 2016 roku, można to zrobić bez obawy o prawo pierwokupu, ponieważ w takiej sytuacji ono nie obowiązuje.

Gdy zamierzasz kupić działkę, której powierzchnia wynosi 1 ha lub więcej, będziesz musiał posiadać wcześniejszą zgodę KOWR-u.

Co zrobić, gdy działka objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego?

Przeznaczenie gruntów jest określane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że gmina można określić dany teren jako ten, który zostanie przeznaczony pod zabudowę, albo pod uprawy. W takim przypadku, gdy chcesz zmienić działkę rolną na budowlaną, konieczna będzie zmiana istniejącego już planu.

Wniosek o zmianę istniejącego już planu zagospodarowania należy złożyć w gminie. Istnieje możliwość, że może on nie zostać uwzględniony. W przypadku, gdy nie przestanie obowiązywać obecny plan, wnioskodawca nie dostanie pozwolenia na budowę lub może czekać na to nawet kilka lat.

Jak przebiega odrolnienie działki?

Na działce rolnej, nie będąc rolnikiem i nie prowadząc działalności rolnej, nie można wybudować domu bez zmiany przeznaczenia tej działki. Aby to zrobić, należy ją odrolnić, czyli wyłączyć ją z produkcji rolniczej. Z poniżej przedstawionych punktów dowiesz się, jak to przebiega.

1. Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP)

Najpierw należy sprawdzić, czy działka, która cię interesuje, jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli jest, to należy się upewnić, że zawarte w niej przepisy będą umożliwiać wybudowanie domu. Może się okazać, że teren będzie ograniczony i nie będzie się opłacało postawić na nim budynku mieszkalnego.

2. Uzyskaj warunki zabudowy (WZ)

Jeśli działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, należy wystąpić o warunki zabudowy do urzędu miasta lub gminy, właściwego ze względu na lokalizację nieruchomości. Aby istniała możliwość ich uzyskania i aby wniosek został pozytywnie rozpatrzony, działka musi spełnić pewne warunki:

• chociaż jedna z sąsiednich działek powinna być zabudowana w taki sposób, aby było można określić wymagania dotyczące nowej zabudowy;

• działka musi mieć dostęp do drogi publicznej w momencie, gdy będą ustalane warunki zabudowy;

• działka nie może wymagać zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych dla celów nierolniczych, lub nieleśnych.

3. Zmiana przeznaczenia działki na cele budowlane i decyzja o wyłączenie działki spod produkcji rolnej

Następnie należy wystąpić o zmianę przeznaczenia gruntów oraz wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej. Wniosek składa się w starostwie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.

Wyłączenie działki z produkcji rolnej wymaga stosownej decyzji przy odrolnieniu:

• użytków rolnych, które są wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, z klas I, II, III, IIIa, IIIb;

• użytków rolnych, które są wytworzone z gleb pochodzenia organicznego z klas IV, IVa, IVb, V, VI;

• innych działek rolnych wskazanych przez ustawę o ochronie gruntów rolnych, należą do nich m.in.: grunty ogrodów botanicznych, parków wiejskich, grunty oczek wodnych i torfowisk, grunty rodzinnych ogrodów działkowych czy grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa.

Koszty odrolnienia działki rolnej

Złożenie wniosku o odrolnienie działki jest bezpłatne, natomiast trzeba ponieść koszty, które dotyczą jedynie wyłączenia działki z produkcji rolnej:

• koszt jednorazowy – niezależność;

• opłaty roczne (10 proc. należności uiszczane przez 10 lat, w przypadku trwałego wyłączenia z produkcji rolnej i 10 proc. należności przez czas trwania wyłączenia, ale maks. 20 lat, gdy mowa o nietrwałym wyłączeniu);

• opłata skarbowa za pełnomocnictwo (opcjonalne) – 17 zł.

Wysokość stawek jest zależna od klasy gleb, ich pochodzenia oraz powierzchni wyłączanego gruntu. Jest to określone w art. 12 ust. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Nie dotyczą one osób, które chcą wyłączyć działkę rolną z produkcji w celu budowy domu do 0,05 ha w przypadku domu jednorodzinnego oraz do 0,02 ha w przypadku budynku wielorodzinnego.