Eksmisja – co się wiąże z nakazem opuszczenia mieszkania?

Eksmisja oznacza poważne zmiany dla osób, którym została narzucona. Najpierw szukają one pomocy – w niektórych przypadkach można się przed nią bronić i warto wiedzieć, jak to zrobić. Gdy się to nie uda, należy sprawdzić, jak długo trwa eksmisja oraz czy ma się szansę na mieszkanie socjalne.

Czym jest eksmisja?

Eksmisja to nic innego, jak usunięcie kogoś z zajmowanej nieruchomości. Jest to możliwe zazwyczaj jedynie na podstawie wyroku orzekającego eksmisję wydawanego w oparciu o przepis art. 222 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Proces eksmisji dzieli się na trzy etapy:

• wstępny – polegający na przesłaniu do lokatora listownego wezwania do dobrowolnego opuszczenia bezprawnie zajmowanej nieruchomości;
• sądowy – jeśli listowne wezwanie nie przyniosło oczekiwanego rezultatu, wszczynane jest postępowanie przed organem orzekającym i składany jest w sądzie pozew o eksmisję;
• egzekucyjny – gdy sąd wyda wyrok i nada mu klauzulę wykonalności, sprawa jest kierowana do komornika, który rozpoczyna etap egzekucyjny, czyli przeprowadza eksmisję z mieszkania.

W polskim prawie zakazana jest tzw. eksmisja na bruk, gdyż jest to uznawane za nieetyczne. Komornik ma za zadnie sprawdzić, czy osoba eksmitowana posiada tytuł prawny do innego lokalu lub czy nadano mu sądowne prawo do lokalu socjalnego. Jeśli lokator nie posiada nieruchomości, w której mógłby zamieszkać, komornik składa wniosek do gminy o wskazanie tymczasowego lokum. Do czasu wskazania takiego lokalu, egzekucja zostaje wstrzymana.

Komornik wykonujący eksmisję lokatora nie tylko ściąga od niego należne właścicielowi nieruchomości pieniądze, ale również ma prawo potrącić z każdej wyegzekwowanej kwoty należną sobie opłatę z tytułu kosztów komorniczych. Zgodnie z Ustawą o kosztach komorniczych, wszystkie koszty celowe związane z egzekucją ponosi dłużnik. Według tej ustawy, koszty komornicze mogą wynosić:

• 10 proc. wartości roszczenia;
• 5 proc. wartości roszczenia po umorzeniu egzekucji;
• 3 proc. wartości roszczenia, jeśli dłużnik spłaci całość lub część długu w ciągu miesiąca od rozpoczęcia egzekucji.

Ile trwa eksmisja z mieszkania?

Eksmisja z mieszkania jest dla wynajmującego ostatecznym rozwiązaniem problemu, jakim jest uciążliwy, a przeważnie zalegający z opłatami lokator. Jednak ze względu na stan zagrożenia pandemicznego oraz trwającą nadal pandemię COVID-19, przeprowadzenie eksmisji zostało znacznie utrudnione. Ustawa z dnia 20 marca 2020 r. zakazuje bowiem zmuszania najmujących do opuszczania mieszkania.

Jednak w pewnych sytuacjach eksmisja lokatora nadal jest możliwa, ale zajmuje sporo czasu i jest rozpatrywana indywidualnie. W najczęstszych przypadkach, a więc wtedy, gdy lokator zalega z czynszem, otrzymuje on dodatkowy miesiąc na uiszczenie opłaty. Dopiero po tym okresie zostaje przyznane pozwolenie na przeprowadzenie eksmisji, co łącznie trwa od około czterech do sześciu miesięcy.

Jak nie dopuścić do bycia eksmitowanym z mieszkania?

Podstawowym zabezpieczeniem przed nakazaniem lokatorowi opuszczenia mieszkania jest podpisanie jednostronnego oświadczenia najemcy.  Polega on na przedłużeniu umowy najmu, dzięki któremu właściciel lokalu nie może powołać się na podstawę prawną umożliwiającą przeprowadzenie egzekucji. Istnieje kilka sytuacji, w których lokator nie może skorzystać z tego rozwiązania, ale to nie zmienia faktu, że wciąż warto je wypróbować.

Nie każda osoba wynajmująca mieszkanie wie, że istnieje okres ochronny lokatorów, który skutecznie chroni ich przed egzekucją. Ma jednak ścisłe ramy czasowe, przez które nie każdemu uda się z niego skorzystać – trwa od 1 listopada do 31 marca. Jeśli komuś dopisze szczęście, będzie miał dodatkowe pięć miesięcy na opłacenie czynszu lub znalezienie innego lokum.

Częściowo chronione przez prawo są również osoby:

• bezrobotne;
• obłożnie chore;
• ciężarne;
• zaliczające się do grupy emerytów bądź rencistów, którzy dodatkowo kwalifikują się do otrzymywania świadczeń pochodzących z pomocy społecznej;
• niepełnosprawne, małoletnie, ubezwłasnowolnione, a także te, które z nimi mieszkają oraz pełnią funkcję ich opiekuna.

Pozew o eksmisję nie zostanie jednak w ich przypadku całkowicie odrzucony – przeprowadza się go, ale dopiero po przyznaniu dotychczasowym lokatorom mieszkania socjalnego.

Jak dostać mieszkanie socjalne po eksmisji?

Na przyznanie lokalu socjalnego czeka wiele osób, często nawet przez kilka lat. Raz do roku aktualizowana jest lista rankingowa, zgodnie z którą mieszkania są przypisywane potrzebującym w określonej kolejności. Dobrze wiedzieć, którzy z nich mają pierwszeństwo. Należy ono do tych byłych wynajmujących, którzy otrzymali od sądu nakaz eksmisji równocześnie z gwarancją miejsca w lokalu socjalnym.

Następnie brane pod uwagę będą osoby zamieszkujące budynek przeznaczony do rozbiórki przez nadzór techniczny, a także te, które obejmuje okres ochrony lokatorów. Na wysokie miejsce w kolejce po mieszkanie socjalne mogą liczyć osoby w tej sytuacji uprzywilejowane, a więc wymienione wcześniej osoby częściowo chronione przez prawo.  

Jak wygląda mieszkanie socjalne?

Koszty zamieszkiwania w mieszkaniu socjalnym są bardzo przystępne, ale wiążą się z równie niskim standardem lokalu.  Czynsz w takim miejscu nie może przekraczać kwoty, jaką wynosi ten najniższy w mieszkaniowym zasobie danej gminy. Lokal socjalny może nie posiadać dostępu do ciepłej bieżącej wody, a udostępnioną kuchnię czy łazienkę nierzadko trzeba dzielić z innymi lokatorami. Nie trzeba przy tym chyba wspominać, że mieszkanie socjalne jest też naprawdę małe.