Jak kupić mieszkanie – poradnik krok po kroku

Do zakupu mieszkania należy się odpowiednio przygotować. Jeżeli czujesz się zdezorientowany i nie wiesz, co sprawdzić przed zakupem mieszkania, skorzystaj z naszego poradnika – podpowiadamy, jak bezpiecznie kupić nieruchomość.

Krok pierwszy – ustalenie zdolności kredytowej

Jeżeli zastanawiasz się, jak kupić mieszkanie, to w pierwszej kolejności określ sposób sfinansowania jego zakupu. Możliwości masz dwie – możesz:

• kupić nieruchomość z posiadanych oszczędności - mimo że jest to najwygodniejsze rozwiązanie, to nie każdy może sobie na nie pozwolić,
• nabyć mieszkanie lub dom przy pomocy kredytu hipotecznego – ta opcja wiąże się z dodatkowymi formalnościami – będziesz musiał m.in. znaleźć bank, który udzieli ci kredytu oraz zgromadzić wymagany wkład własny.

Chcesz kupić mieszkanie na kredyt? Ustal swoją zdolność kredytową – spotkaj się z doradcą kredytowym lub pracownikiem banku, w którym chcesz zaciągnąć zobowiązanie. Dzięki kalkulacji dowiesz się, jaką kwotę otrzymasz od banku i ile będzie wynosić miesięczna rata. To z kolei pozwoli ci zawęzić krąg poszukiwań (nie będziesz koncentrować się na nieruchomościach, które są poza twoim zasięgiem finansowym) i rozplanować budżet.

Jak ustala się zdolność kredytową? Podczas oceny zdolności kredytowej uwzględnia się aktualną sytuację finansową osoby wnioskującej o kredyt. Istotne są jednak nie tylko osiągane dochody i wydatki, ale również źródło zarobku czy forma zatrudnienia. Od wielu lat banki najchętniej udzielają kredytów osobom posiadającym umowę o pracę.

Zakup mieszkania na kredyt – jak ominąć wkład własny?

W kontekście zakupu nieruchomości na kredyt często pojawia się pytanie o wkład własny – aktualnie większość banków wymaga wpłaty 20 proc. wartości nieruchomości. Jak ominąć wkład własny?

Wkładu własnego wymaga dziś każdy działający na polskim rynku bank (zgodnie z rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego), ale nie jest powiedziane, że muszą nim być oszczędności. Jak kupić mieszkanie bez wkładu własnego? Możesz:

• kupić ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – wówczas bank zaakceptuje wkład własny na poziomie 10 proc.,
• zorientować się, czy bank zaakceptuje jako wkład własny środki odłożone na kontach IKE i IKZE,
• zaproponować zabezpieczenie kredytu hipotecznego na innej nieruchomości, której jesteś właścicielem,
• jako wkład własny przedstawić posiadaną działkę budowlaną, o ile zamierzasz wybudować dom jednorodzinny,
• zaciągnąć pożyczkę (to może obniżyć twoją zdolność kredytową) lub skorzystać ze wsparcia finansowego bliskich ci osób.

Sposobów na to, jak kupić mieszkanie bez wkładu własnego jest więcej – wymienione zostały tylko przykłady. Jeżeli zastanawiasz się, jak ominąć wkład własny, powinieneś porozmawiać z pracownikiem banku i uzyskać od niego informacje, jakie rozwiązania bank zaakceptuje zamiast gotówki.

Krok drugi – wybór mieszkania

Gdy wiesz już, na jaką nieruchomość możesz sobie pozwolić, czas określić, na jakim rynku będziesz jej szukał. Masz dwie możliwości – możesz zdecydować się na:

• Rynek pierwotny. Mieszkanie nabędziesz od firmy deweloperskiej. W przypadku rynku pierwotnego możesz długo czekać na lokal – wiele transakcji dotyczy tzw. dziury w ziemi.
• Rynek wtórny. Nabędziesz wybudowaną, gotową do zamieszkania lub wymagającą remontu nieruchomość od osoby fizycznej.

Podział na rynek pierwotny i wtórny to jednak nie wszystko. Przeglądając portale ogłoszeniowe, możesz spotkać się z ogłoszeniami mieszkań TBS lub spółdzielczych. Możesz też zastanawiać się, jak wykupić mieszkanie komunalne.

Jak kupić mieszkanie TBS?

Co to znaczy mieszkanie TBS? TBS, czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego, to podmioty specjalizujące się w budowie tanich mieszkań na wynajem, z którego mogą skorzystać jedynie osoby fizyczne. Dla budownictwa TBS charakterystyczna jest możliwość wniesienia opłaty partycypacyjnej przez najemcę. Najczęściej wynosi ona od 10 do 30 proc. kosztów budowy lokalu i pozwala obniżyć czynsz.

Mimo że pytanie, jak kupić mieszkanie TBS pojawia się często, to przepisy nie umożliwiają sprzedaży takiego lokalu. Osoba zamieszkująca lokal jest jedynie najemcą – właścicielem pozostaje TBS.

Jak wykupić mieszkanie komunalne?

Mieszkania komunalne należą do gmin, które jednak często umożliwiają ich wykup dotychczasowym lokatorom. Jak wykupić mieszkanie komunalne? Jeżeli mieszkasz w takim lokalu, to w pierwszej kolejności musisz złożyć wniosek o możliwość wykupu mieszkania, a następnie ustalić z urzędnikami wysokość bonifikaty. To właśnie bonifikata znacząco obniża koszt wykupu lokalu – często jest ona na tyle korzystna, że nie ma potrzeby zaciągania kredytu hipotecznego.

Po wykupieniu mieszkania komunalnego już jako nowy właściciel mieszkania możesz zdecydować się na jego sprzedaż. Pamiętaj jednak, że zbycie lokalu przed upływem 5 lat od jego zakupu będzie wiązało się nie tylko z koniecznością zapłaty podatku, ale również utratą przyznanej bonifikaty.

Jak kupić mieszkanie spółdzielcze?

Na rynku wtórnym wciąż bez większego trudu można znaleźć oferowane na sprzedaż mieszkania spółdzielcze własnościowe. Co sprawdzić przed zakupem takiego mieszkania? Należy zapoznać się z treścią księgi wieczystej, a także dodatkowymi dokumentami ze spółdzielni mieszkaniowej, w tym zaświadczeniem potwierdzającym prawo sprzedawcy do własnościowego lokalu.

Jak kupić mieszkanie spółdzielcze? Formalności są identyczne jak w każdym innym przypadku – będziesz musiał ustalić ze sprzedającym warunki transakcji i następnie podpisać akt notarialny.

Krok trzeci – co sprawdzić przed kupnem mieszkania?

Zastanawiasz się, jak kupić mieszkanie na kredyt? A może posiadasz środki w kwocie wystarczającej, aby samodzielnie sfinansować zakup wybranego lokalu? W każdym przypadku musisz sprawdzić nieruchomość pod względem prawnym i technicznym. Co sprawdzić przed kupnem mieszkania? Dokładna lista rzeczy, o które powinieneś zapytać, zależy od tego, skąd pochodzi nieruchomość – z rynku pierwotnego czy wtórnego.

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania z rynku pierwotnego?

Jeżeli kupujesz mieszkanie od dewelopera, to w pierwszej kolejności sprawdź jego uczciwość i solidność. Zorientuj się w portfolio firmy deweloperskiej, jej doświadczeniu oraz opiniach, jakie zgromadziła ona wśród dotychczasowych klientów. Dobrze, aby firma należała do organizacji branżowej, np. Polskiego Związku Firm Deweloperskich, a za dotychczasowe realizacje była nagradzana. W dalszej kolejności sprawdź:

• Czy deweloper ma pozwolenie na budowę osiedla lub budynku, w którym docelowo masz zamieszkać?
• Czy firma deweloperska ma prawo zarządzać gruntem, na którym powstaną mieszkania?
• Z jakiego rachunku powierniczego deweloper korzysta – czy jest to rachunek otwarty, czy może zamknięty?
• Co znajduje się w prospekcie informacyjnym – czy deweloper oferuje np. wykończenie pod klucz?
• Czy deweloper przewiduje w umowie możliwość zmodyfikowania ceny, gdy przy odbiorze nie będzie zgadzać się metraż?

Aby dobrze wybrać, musisz uwzględnić też położenie mieszkania na mapie miasta. Większość deweloperów zagospodarowuje grunty poza centrum, a to rzutuje choćby na dostęp do komunikacji miejskiej. Istotne będą też: układ pomieszczeń, standard deweloperski, możliwość zakupienia miejsca parkingowego czy komórki lokatorskiej oraz koszty utrzymania mieszkania.

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania z drugiej ręki?

Dla zakupu mieszkania z rynku wtórnego kluczowa jest zawartość księgi wieczystej. Z tego dokumentu dowiesz się m.in.: kto jest właścicielem nieruchomości, czy jest ona zadłużona i czy osobie trzeciej przysługuje np. dożywocie. Skrupulatna analiza księgi wieczystej może zaoszczędzić ci wiele czasu, zwłaszcza gdy nie planujesz zakupu zadłużonego mieszkania.

Kupując mieszkanie używane, zwróć uwagę także na jego stan techniczny. Podczas oglądania nieruchomości powinieneś zorientować się:

• Czy podana przez sprzedającego powierzchnia mieszkania jest zgodna ze stanem faktycznym?
• Czy mieszkanie wymaga remontu? Jeżeli tak, czy mowa o remoncie generalnym, czy jedynie odświeżeniu poszczególnych pomieszczeń?
• Czy do mieszkania przynależy np. miejsce postojowe lub komórka lokatorska? Czy będziesz mógł skorzystać z dodatkowych udogodnień?
• Jaka jest wysokość czynszu i innych opłat?
• Jak prezentuje się budynek – czy wymaga on remontu, czy może został ostatnio odświeżony?

Istotna jest też okolica, najbliższe sąsiedztwo czy dostęp do komunikacji miejskiej. Jeżeli nie znasz tej części miasta, w której planujesz kupić mieszkanie, upewnij się, że jest ona bezpieczna. Aby z kolei nie przepłacić, dowiedz się, ile kosztują nieruchomości o zbliżonych parametrach w pobliżu.

Krok czwarty – zakup wybranego mieszkania

Jak kupić mieszkanie na kredyt, a jak mieszkanie za gotówkę? To, jak będzie przebiegał proces zakupu, zależy od drugiej strony transakcji. Jeżeli jest nim:

• Osoba fizyczna (kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego) – możesz podpisać umowę przedwstępną i następnie właściwą umowę sprzedaży, czyli umowę notarialną.
• Deweloper – w zależności od etapu budowy mieszkania, przed podpisaniem aktu notarialnego możliwe jest zawarcie umów: rezerwacyjnej, przedwstępnej i deweloperskiej.

Jeżeli zakup mieszkania chcesz sfinansować z kredytu, z pewnością podpiszesz umowę przedwstępną. Ten rodzaj umowy jest uregulowany w kodeksie cywilnym – jedna lub obie strony zobowiązują się w niej do zawarcia umowy w przyszłości. W zależności od ustaleń między stronami taka umowa może mieć formę aktu notarialnego. Gdy jako kupujący starasz się o kredyt, w treści tej umowy powinien znaleźć się zapis, zgodnie z którym umowa notarialna zostanie zawarta, o ile otrzymasz pozytywną decyzję kredytową.

Dokumentem niezbędnym przy zakupie czy sprzedaży nieruchomości jest akt notarialny. Jest on sporządzany przez notariusza i stanowi potwierdzenie przeprowadzenia transakcji kupna-sprzedaży mieszkania. Akt notarialny jest też podstawą do wprowadzenia zmian w treści księgi wieczystej. Na jego podstawie w księdze wieczystej danej nieruchomości może zostać wpisany nowy właściciel.

Mimo że zakup mieszkania to proces złożony, to jako nabywca niemal na każdym jego etapie możesz skorzystać ze wsparcia specjalistów. Mowa tu m.in. o doradcy kredytowym, pośredniku nieruchomości, inżynierze czy radcy prawnym. Ten ostatni sprawdzi nieruchomość pod względem formalnym i zabezpieczy twoje interesy.