Jak wynająć mieszkanie – ogłoszenie, umowa, podatek od wynajmu

Kupiłeś mieszkanie w celach inwestycyjnych? Niezależnie od modelu biznesowego, zarówno przy wynajmie krótkoterminowym, jak i długoterminowym czekają cię formalności. To przede wszystkim spisanie umowy i odprowadzenie podatku od wynajmu mieszkania. Zanim to jednak nastąpi, musisz jeszcze dotrzeć do osób poszukujących lokum.

Jak stworzyć ogłoszenie o wynajmie mieszkania?

Od treści ogłoszenia i tego, jak mieszkanie zostanie zaprezentowane, zależy to, jak dużym zainteresowaniem będzie się cieszyć twoja oferta. Jak przygotować atrakcyjną treść ogłoszenia? Przede wszystkim powinieneś skoncentrować się na konkretach – najważniejsze są:

• lokalizacja mieszkania – nie musisz podawać dokładnego adresu, wystarczy nazwa ulicy, przy której znajduje się budynek,
• powierzchnia nieruchomości – poza wskazaniem metrażu, powinieneś też podać informacje o liczbie pomieszczeń, które będzie miał do dyspozycji najemca,
• rodzaj budynku, w którym mieści się mieszkanie – np. budynek na nowym osiedlu, kamienica, dom jednorodzinny,
• stan techniczny nieruchomości – wspomnij też o sprzęcie i meblach, z jakich najemca będzie mógł korzystać,
• informacja o okolicy – jeżeli w pobliżu znajduje się park czy przystanki autobusowe, to warto o tym wspomnieć.

Jeżeli nie chcesz ciągle odbierać telefonów lub odpisywać na dziesiątki wiadomości mailowych (czy SMS-owych), w treści ogłoszenia powinieneś podać cenę. Zaznacz, jeżeli podlega ona negocjacji. Wskaż także, czy kwota obejmuje media i czy wymagasz wpłacenia kaucji. To pomoże potencjalnemu najemcy określić, czy twoja oferta jest dla niego atrakcyjna.

Jak wynająć komuś mieszkanie – dlaczego warto stworzyć profil najemcy?

Przygotowanie ogłoszenia o wynajmie mieszkania pozornie nie jest niczym trudnym. Jeżeli jednak zależy Ci na czasie, powinieneś stworzyć profil potencjalnego najemcy. Na czym to polega? Na określeniu, kto docelowo będzie zainteresowany twoim mieszkaniem.

Przykład: Jesteś właścicielem dwupokojowego mieszkania na osiedlu wybudowanym kilka lat temu. Osiedle jest kameralne (składa się zaledwie z trzech budynków), do dyspozycji mieszkańców jest wewnętrzne patio, a dla dzieci przewidziano duży plac zabaw. W najbliższej okolicy znajdują się sklepy, przedszkole, szkoła i ośrodek zdrowia. Wystarczy pokonać kilkadziesiąt metrów, aby znaleźć się w dużym parku. Z tych względów takie mieszkanie będzie idealne dla rodzin z dziećmi. Podkreślając wymienione atuty nieruchomości w treści ogłoszenia, szybciej dotrzesz do rodzin poszukujących wygodnego lokalu w bezpiecznej okolicy.

Jak wynająć mieszkanie – umowa i ubezpieczenie

Jeżeli dopiero zaczynasz zarabiać na wynajmie nieruchomości, możesz zastanawiać się, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie. Aby uniknąć problemów z niepłacącymi lokatorami czy szkodami, jakie wyrządzili oni podczas dysponowania mieszkaniem, powinieneś zwrócić uwagę na to, jaką umowę podpisujesz. Masz do wyboru: standardową umowę najmu lub umowę najmu okazjonalnego. Różnice między nimi są znaczne.

Standardowa umowa najmu

Jako właściciel nieruchomości możesz podpisać z lokatorem umowę najmu klasycznego. Co do zasady forma pisemna jest niezbędna wówczas, gdy podpisujesz umowę na okres powyżej 12 miesięcy, ale ze względów dowodowych warto ją zawrzeć nawet w przypadku najmu na krótszy okres.

Umowa najmu zwykłego nie wymaga wizyty u notariusza, a strony mają spore możliwości w zakresie kształtowania swoich praw i obowiązków. To właśnie elastyczność tej umowy jest głównym powodem, dla którego wynajmujący i lokatorzy się na nią decydują. Aby jednak mieć pełen obraz tego, jak działa zwykła umowa najmu, trzeba wspomnieć też o jej mankamentach. Jeżeli najemca okaże się nieuczciwy, trudno będzie Ci się go pozbyć. W takiej sytuacji procedura wygląda następująco:

• wzywasz lokatora do uregulowania zaległego czynszu,
• jeżeli najemca nie reaguje i nie chce się wyprowadzić, będziesz musiał założyć w sądzie sprawę o eksmisję,
• po uzyskaniu orzeczenia składasz dokumenty do kancelarii komorniczej – eksmisję przeprowadza komornik sądowy.

Uzyskanie orzeczenia o eksmisji wcale nie oznacza jednak, że odzyskasz swoje mieszkanie. Jeżeli sąd przyzna najemcy lokal socjalny, to pozostanie on w twoim lokalu aż do czasu jego otrzymania. W praktyce może to trwać lata.

Umowa najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny nie jest szeroko wykorzystywany przez właścicieli mieszkań, mimo że lepiej chroni przed niepłacącymi najemcami. Dla najmu okazjonalnego charakterystyczne jest to, że umowa musi posiadać formę pisemną, a w jej treści muszą zostać wskazani: wynajmujący, najemca i przedmiot umowy. Strony muszą też uwzględnić informację o wysokości czynszu i terminie jego płatności.

To, co wyróżnia najem okazjonalny od najmu zwykłego, to załączniki do umowy:

• w formie aktu notarialnego musi zostać sporządzone oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązanie do dobrowolnego opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu po rozwiązaniu stosunku najmu,
• lokator musi wskazać inny adres, pod którym będzie mógł zamieszkać,
• jeżeli wskazany przez lokatora lokal nie jest jego własnością, to musi on posiadać zgodę właściciela mieszkania.

Jeżeli chcesz w pełni korzystać z ochrony, jaką daje wynajmującemu umowa najmu okazjonalnego, to powinieneś pamiętać o terminie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Masz na to 14 dni.

Zarówno wynajmujący, jak i lokator mają ograniczone możliwości wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego. Przykładowo po twojej stronie będzie to możliwe, gdy lokator nie zapłacił czynszu przez co najmniej trzy miesiące lub podnajął mieszkanie bez twojej zgody.

 

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem

Jako inwestor, który nie ma jeszcze doświadczenia w wynajmie mieszkań, możesz zastanawiać się, jak wynajmować mieszkanie, aby na tym nie stracić. Umowa wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym to nie wszystko – pamiętać musisz również o ubezpieczeniu lokalu. Jeżeli w mieszkaniu wybuchnie pożar czy najemca je zaleje, z posiadanej polisy otrzymasz odszkodowanie.

Aby zabezpieczyć się przed różnymi zdarzeniami losowymi, możesz wymagać od najemcy, aby kupił ubezpieczenie OC najemcy. Sprawdzi się ono np. wówczas, gdy lokator wychodząc z mieszkania, zapomni wyłączyć żelazka i dojdzie do pożaru. Jeżeli osoba, z którą zamierzasz podpisać umowę, będzie posiadać ubezpieczenie, możesz zrezygnować np. z kaucji.

Podatek od wynajmu – ile, gdzie i kiedy zapłacić?

Dochody uzyskiwane z wynajmu mieszkania podlegają opodatkowaniu. Z fiskusem możesz rozliczać się na jeden z dwóch sposobów – pierwszy to skala podatkowa, a drugi to ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Która forma będzie dla ciebie korzystniejsza? Nie sposób tego rozstrzygnąć bez dokładnej kalkulacji. Każdy sposób rozliczenia ma też swoją specyfikę, którą należy uwzględnić.

Podatek od wynajmu – skala podatkowa

Możesz rozliczać się z fiskusem z wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych. Wybór tego sposobu oznacza, że będziesz płacił podatek od dochodu. Obowiązują dwie stawki podatku, które uzależnione są od wysokości uzyskanego przez Ciebie dochodu:

• od dochodu do kwoty 85 528 zł będziesz płacił podatek w wysokości 17 proc.,
• od dochodu powyżej kwoty 85 528 zł stawka podatku wynosi 32 proc.

Kiedy skala podatkowa może być dla Ciebie korzystna? W tym modelu rozliczenia możesz odliczać poniesione koszty. Jeżeli zatem masz w planach remont wynajmowanej nieruchomości lub zakupione mieszkanie kupiłeś na kredyt, to skala podatkowa może być dla Ciebie korzystniejsza finansowo – ponoszone koszty będziesz mógł odliczyć od przychodu. Aby jednak sprawdzić opłacalność skali podatkowej, musisz dokładnie przekalkulować koszty i uzyskiwany dochód.

 

Podatek od wynajmu – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Drugim sposobem rozliczania się z wynajmu jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Jest on bardzo popularny wśród wynajmujących – ze względu na atrakcyjne stawki. Wynoszą one:

• 8,5 proc. od przychodu z wynajmu w wysokości 100 000 zł,
• 12,5 proc. od przychodu uzyskanego z wynajmu powyżej 100 000 zł.

Mimo niższych stawek trzeba zwrócić uwagę na kilka kwestii. Po pierwsze jako wynajmujący będziesz płacił ryczałt od przychodów (a nie dochodów). Stracisz też możliwość odliczania kosztów. Możesz ich jednak mieć niewiele, jeżeli mieszkanie kupiłeś za gotówkę i jest ono w pełni wyposażone. Wówczas wybór ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych rzeczywiście może być atrakcyjny.

 

Jak rozliczyć wynajem mieszkania?

Gdzie zgłosić wynajem mieszkania? Z uzyskiwanych dochodów lub przychodów będziesz rozliczał się w urzędzie skarbowym właściwym ze względu na twoje miejsce zamieszkania. Do 2019 r. osoby zainteresowane ryczałtem musiały złożyć stosowne oświadczenie – teraz wystarczy tylko wpłacić zaliczkę na podatek od najmu. Obowiązek odprowadzania zaliczek należy do Ciebie – zaliczkę na podatek dochodowy będziesz płacił do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskałeś dochód.

Jaki pit za wynajem mieszkania powinieneś złożyć? To zależy od sposobu rozliczeń z fiskusem. Jeżeli rozliczasz się na zasadach ogólnych (skala podatkowa), to będziesz składał PIT-36. Za dochody uzyskane za 2021 r. PIT-36 powinieneś złożyć do 30 kwietnia 2022 r. Inne zasady będą cię obowiązywać, gdy zdecydowałeś się na ryczałt. Wówczas właściwy jest PIT-28, który za 2021 r. będziesz musiał złożyć do 1 marca kolejnego roku.