Jak założyć wspólnotę mieszkaniową?

Wiele osób planujących kupić swoje pierwsze mieszkanie zastanawia się nad tym, jak założyć wspólnotę mieszkaniową, rozważając jej zalety oraz wady. Jeżeli znalazłeś się w tym gronie, koniecznie dowiedz się, jakie zasady panują we wspólnocie, i w jaki sposób możesz uczestniczyć w zarządzaniu wspólną nieruchomością.

Wspólnota mieszkaniowa – czy jest obowiązek jej zakładania?

Po zakupie pierwszego mieszkania zazwyczaj pojawiają się wątpliwości, w jaki sposób można będzie wpłynąć na komfort życia w nowej okolicy, czyli, jak założyć wspólnotę mieszkaniową? Pierwsze z pytań dotyczą prawie zawsze udziału głosu w zarządzie oraz jego powoływaniu. Należy jednak zacząć od innej kwestii – przede wszystkim założenie wspólnoty mieszkaniowej nie jest  obowiązkowe, ponieważ można powiedzieć, że proces ten zachodzi automatycznie. Można o nim mówić w momencie, kiedy właściciel nieruchomości gruntowej wyodrębni, a następnie sprzeda pierwszy lokal. W tym momencie zostajesz elementem „przedsiębiorstwa”, w związku z czym dostajesz pewne prawa, a co za tym idzie również obowiązki.

Wspólnota mieszkaniowa – co to takiego?

Najprościej rzecz ujmując wspólnota mieszkaniowa jest określana jako ogół właścicieli nieruchomości danego teren oraz jej otoczenia. W chwili, kiedy podpisujesz umowę zakupu danego lokalu, zostajesz do niej przymusowo dopisany i nie możesz odstąpić od tej decyzji.

Twoje prawa i obowiązki z tego tytułu zostały określone w ustawie o własności lokali z dnia 24.06.1994 r. Sytuacja wynikała z rozwoju coraz większej ilości firm deweloperskich, a także prywatyzacją nieruchomości, które dotychczas należały do gmin czy przedsiębiorstw państwowych. Budynki należące do osób prywatnych musiały być odpowiednio zarządzane.

Jak założyć wspólnotę mieszkaniową krok po kroku?

Jak wynika z powyższych informacji nie jest konieczne podejmowanie żadnych kroków do założenia wspólnoty mieszkaniowej. Każdy nowy nabywca lokalu danej nieruchomości staje się jej członkiem z automatu, w momencie podpisania umowy.

Trzeba jednak podkreślić, że po powstaniu wspólnoty należy jak najszybciej wybrać jej zarząd na spotkaniu organizacyjnym – dzięki temu będzie można uzyskać NIP oraz REGON, które pozwolą na podejmowanie uchwał, a także ustalenie konta bankowego, na który mieszkańcy będą mogli wpłacać określone stawki na zarządzanie wspólnymi częściami nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa – od ilu lokali?

Przede wszystkim trzeba wiedzieć, że można wyróżnić dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych:

• małe wspólnoty mieszkaniowe – czyli takie, które tworzą nie więcej niż trzy lokale mieszkaniowe. Ich działalność opiera się na uchwale ustawy o własności lokali, z kolei na ich zarządzanie wpływają przepisy Kodeksu Cywilnego raz Kodeksu postępowania cywilnego o  współwłasności,

• duże wspólnoty mieszkaniowe – czyli takie, które tworzą więcej niż trzy mieszkania. Funkcjonują one na podstawie ustawy o własności lokali, w związku z czym ich właściciele muszą podjąć decyzję, która dotyczy wyboru jedno lub kilkuosobowego zarządu. Na podstawie podjętej uchwały będzie mógł on decydować o podpisywanych umowach w sprawie wspólnoty oraz określaniu składek na wspólne przedsięwzięcia dotyczące nieruchomości.

Wyodrębnienie wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni

Proces wyodrębnienia wspólnoty mieszkaniowej w spółdzielni jest zgoła dłuższy. Aby ją założyć na samym początku należy udać się do Wydziału Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym. To w tym miejscu uzyskasz odpis z księgi wieczystej dotyczącej Twojego mieszkania. Umożliwia ona dostęp sprawdzenia ilości właścicieli lokali, którzy stworzą większość konieczną do utworzenia wspólnoty mieszkaniowej. Koszt takiego przedsięwzięcia wynosi mniej więcej 30 zł. Należy jednak mieć na uwadze, że w księdze wieczystej mogły nie zostać uwzględnione akty notarialne podpisane w ostatnim czasie.

Po uzyskaniu niezbędnych informacji należy zorganizować zebranie właścicieli mieszkań danej nieruchomości, które będzie miało na celu określenie planów na utworzenie wspólnoty mieszkaniowej. Po ustaleniu szczegółów do spółdzielni należy wysłać odpowiedni wniosek, który będzie zawierał ustalone uchwały. Administracja spółdzielni wysyła pismo o zebraniu wspólnoty z co najmniej tygodniowym wyprzedzeniem, dzięki któremu zarząd może ubiegać się o utworzenie NIPU oraz REGONU.

Kiedy wszystkie czynności zostaną dopełnione, wspólnota zaczyna istnieć. W związku z tym zwołuje się zebranie mieszkańców danej nieruchomości, na którym zarząd przedstawia sporządzony regulamin, a także wysokość opłat związanych z usługami świadczonymi na poczet budynku.

Jak powołać zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Należy zacząć od tego, że zarząd wspólnoty może być sprawowany na dwa sposoby. Istnieje możliwość powierzenia go w ręce firmy lub osoby z zewnątrz bądź stworzenia jedno lub kilkuosobowego zarządu. Wspólnoty, które nie powierzyły zarządu podmiotom zewnętrznym są zobowiązane go wybrać (nie istnieje limit, co do górnej granicy liczby członków zarządu, wybranego spośród członków wspólnoty). W trakcie zebrania organizacyjnego należy podjąć także uchwałę, która określi czy zarząd będzie powoływany na konkretną kadencję czy swoją funkcję będzie pełnił do odwołania lub rezygnacji.

Członkiem zarządu wybieranego nie może być osoba prawna, nawet jeżeli jest właścicielem lokalu we wspólnocie mieszkaniowej. Członkowie zarządu, a także cały zarząd mogą być w każdej chwili odwołani ze sprawowanej funkcji przez właścicieli lokali, a co więcej, nie muszą istnieć żadne przyczyny uzasadniające to odwołanie.