Lokal zastępczy dla najemcy – kto i kiedy musi go zapewnić?

Najemca, który wynajmuje od ciebie mieszkanie, okazał się nieuczciwy i od dłuższego czasu zalega z zapłatą czynszu? To, czy będzie mu przysługiwał lokal zastępczy i w jakim czasie odbędzie się eksmisja, zależy od rodzaju umowy, którą z nim podpisałeś. Zobacz, kto i w jakiej sytuacji musi zapewnić najemcy lokal zastępczy.

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę lokatorowi?

Jako wynajmujący nie masz dowolności w zakresie wypowiedzenia umowy lokatorowi – najemcę chronią zapisy m.in. ustawy o ochronie praw lokatorów. W efekcie wypowiedzenie umowy jest możliwe tylko w czterech sytuacjach – gdy:

1. Lokator – mimo otrzymania pisemnego upomnienia – korzysta z lokalu w sposób sprzeczny z umową czy zaniedbuje swoje obowiązki i tym samym dopuszcza do powstania szkód.
2. Najemca podnajął, wynajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal (lub jego część) bez uzyskania pisemnej zgody właściciela mieszkania.
3. Lokal używany przez najemcę wymaga opróżnienia i ma to związek z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
4. Najemca zalega z czynszem lub innymi opłatami związanymi z korzystaniem z mieszkania.

Najczęściej to właśnie ostatni punkt jest powodem sporów między właścicielem mieszkania a lokatorem. Najemca, który nie reguluje płatności, musi liczyć się z tym, że właściciel lokalu podejmie nawet te najdalej idące kroki, czyli wystosuje wniosek o jego eksmisję. Nie zawsze jednak jest to równoznaczne z tym, że lokator pozostanie bez dachu nad głową.

Wypowiedzenie umowy a zaległość w czynszu – procedura

Jak wypowiedzieć umowę, gdy lokator nie płaci? Nie wystarczy po prostu powiedzieć najemcy, aby ten się wyprowadził – ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje procedurę, według której powinien postępować właściciel lokalu. Od podjętych przez wynajmującego kroków zależy to, czy możliwe będzie skierowanie sprawy na drogę sądową.

Wypowiedzenie umowy jest możliwe, gdy lokator nie płaci czynszu lub opłat niezależnych od właściciela a przez niego pobieranych, jeśli najemca nie zawarł umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub usług przez co najmniej trzy pełne okresy płatności. Jednocześnie sama zaległość nie jest jeszcze wystarczająca, aby można było wypowiedzieć umowę. Właściciel musi także:

• uprzedzić najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego,
• wyznaczyć lokatorowi dodatkowy, miesięczny termin na zapłatę zarówno zaległych, jak i bieżących należności.

Dopiero po spełnieniu wszystkich wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów warunków uznaje się, że umowa została wypowiedziana zgodnie z prawem. Wciąż nie oznacza to jednak, że lokator musi się wyprowadzić – może on uznać, że nie opuści lokalu dobrowolnie. Wówczas wynajmującemu pozostaje droga sądowa – konieczne jest wystąpienie o eksmisję.

Eksmisja lokatora – kto i kiedy zapewnia najemcy lokal zastępczy?

Eksmisja lokatora to dość złożona procedura. Aby doszło do przymusowego usunięcia najemcy z mieszkania, konieczne jest uzyskanie wyroku sądu, klauzuli wykonalności i skierowanie sprawy do kancelarii komorniczej. Co więcej, nawet wówczas komornik nie zawsze będzie mógł eksmitować osobę zajmującą lokal.

Kobiety w ciąży, renciści i emeryci, dzieci czy osoby niepełnosprawne – to przykładowe grupy najemców, którym przysługuje prawo do lokalu socjalnego (wyjątkiem jest sytuacja, gdy mogą oni zamieszkać w innym lokalu lub mają możliwość samodzielnego zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych). Lokal zastępczy powinna zapewnić gmina właściwa ze względu na położenie mieszkania. Tyle teorii, bo w praktyce gminy zazwyczaj nie dysponują wolnymi mieszkaniami. Dla właściciela oznacza to, że najemca w dalszym ciągu może przebywać w jego lokalu.

Kiedy wynajmujący otrzyma odszkodowanie od gminy?

Przepisy w aktualnej formie zapewniają szeroką ochronę lokatorowi – nie może on zostać eksmitowany, jeżeli sąd przyznał mu prawo do lokalu socjalnego, a gmina nie przedstawiła mu propozycji, ponieważ nie ma wolnych zasobów. Co natomiast z właścicielem mieszkania? Przysługuje mu prawo do odszkodowania – może on ubiegać się o:

• odszkodowanie – jego wysokość wynosi równowartość czynszu, który uzyskałby on, wynajmując lokal,
• odszkodowanie uzupełniające – przysługuje ono, gdy właściciel doznał straty (szkody) i udowodnił ją przed sądem.

Ponieważ uzyskanie odszkodowania od dotychczasowego najemcy jest mało prawdopodobne, właściciel mieszkania może go dochodzić również od gminy. Jeżeli otrzyma od niej odszkodowanie, to nie będzie mógł go już uzyskać od najemcy.

Najem okazjonalny – eksmisja lokatora na innych zasadach

Konieczność przedstawienia najemcy oferty lokalu zastępczego przez gminę w niektórych przypadkach i długotrwała procedura opróżniania mieszkania to główne powody, dla których właściciele nieruchomości zastanawiają się, czy istnieje możliwość uchronienia się przed nieuczciwymi lokatorami. Rozwiązaniem może być najem okazjonalny.

Dla najmu okazjonalnego charakterystyczna jest możliwość szybkiego eksmitowania najemcy, który np. nie płaci czynszu. W przypadku tej specyficznej formy najmu:

• najemca do umowy musi dołączyć oświadczenie, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu. Dla tego oświadczenia wymagana jest forma aktu notarialnego,
• lokator musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wyegzekwowania obowiązku opróżnienia mieszkania,
• konieczne jest dołączenie do umowy oświadczenia właściciela lokalu (lub osoby, która posiada do niego tytuł prawny) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy wraz z osobami z nim zamieszkującymi w mieszkaniu wskazanym w oświadczeniu.

Rezultatem takiej konstrukcji przepisów jest to, że wynajmujący może od razu wszcząć procedurę eksmisji – bez konieczności uzyskania wyroku sądu. Wystarczy, że zwróci się o nadanie oświadczeniu klauzuli wykonalności i następnie skieruje sprawę do kancelarii komorniczej. W przypadku najmu okazjonalnego lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu zastępczego – zostanie on eksmitowany do mieszkania wskazanego w treści swojego oświadczenia.

Mimo że umowa najmu okazjonalnego jest dla wynajmującego korzystna (chroni jego interesy w dużo większym stopniu niż standardowa umowa najmu), to niezbędne jest dopełnienie dodatkowych formalności. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje m.in., że taka umowa musi zostać zgłoszona do urzędu skarbowego.