Mieszkanie TBS – co to jest i jak się o nie starać?

Mieszkanie TBS to lokale mieszkalne Towarzystwa Budownictwa Społecznego, które jest tworzone przez państwowe lub prywatne spółki i spółdzielnie non-profit. TBS zostało utworzone na podstawie ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa oraz Kodeksu spółek handlowych z dnia 15 września 2000 roku. Z tego artykułu dowiesz się czym dokładnie są tzw. TBS-y i jak się starać o mieszkanie od Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Mieszkanie TBS – co to takiego?

Mieszkania TBS to lokale mieszkalne oddane do użytku przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego, które są tworzone w blokach budowanych na gruntach będących własnością lokalnych samorządów. Towarzystwo Budownictwa Społecznego może mieć formę spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjnej, a także spółdzielni osób prawnych. Mieszkania TBS są tworzone w oparciu o środki z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, który działa przy Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK).

Pierwsze mieszkania TBS powstały w drugiej połowie lat 90., a celem ich budowy był długoterminowy najem mieszkań osobom o niskich dochodach, które nie posiadają własnego mieszkania. Obecnie mieszkania TBS są przeznaczone dla osób, których dochody nie przekraczają 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w danym województwie. Osoba wynajmująca mieszkanie TBS nie posiada do niego żadnego tytułu prawnego, a jedynie umowę najmu. Jest to dobre rozwiązanie dla osób, których nie stać na zakup mieszkania od dewelopera lub nie mają zdolności kredytowej, a jednocześnie mają za wysoki dochód, by móc ubiegać się o mieszkanie komunalne.

TBS: mieszkanie – jak się o nie starać?

Jak już wspominaliśmy, o mieszkanie TBS mogą starać się osoby, które osiągają dochody nie wyższe niż 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w województwie, w którym znajduje się nieruchomość. Możliwe jest przekroczenie tej kwoty o 20 proc. w przypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego, o  80 proc., gdy gospodarstwo domowe jest tworzone przez dwie osoby oraz o 40 proc. na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób. Co ważne, do dochodu nie są wliczane żadne świadczenia pomocy materialnej (zapomogi, stypendia, zasiłki).

Drugim warunkiem, jaki musi spełnić osoba starająca się o mieszkanie TBS jest brak tytułu prawnego do żadnego lokalu mieszkalnego. Najemca musi również mieszkać i pracować (mieć stałe zatrudnienie) na terenie gminy, w której znajduje się owe mieszkanie TBS.

Kolejny wymóg jest jednocześnie pierwszym krokiem do podpisania umowy o najem długoterminowy z Towarzystwem Budownictwa Społecznego, zatem muszą być już spełnione pierwsze dwa warunki. Chodzi o uiszczenie opłaty zwanej cesją partycypacji, czyli swego rodzaju kucję wynoszącą od 10 do 30 proc. kosztów budowy mieszkania. Taki wkład własny zostaje zwrócony najemcy po wygaśnięciu umowy najmu. Niektóre TBS-y wymagają również wpłaty kaucji zabezpieczającej wynoszącej równowartość jednego lub kilkunastu miesięcznych czynszów (maksymalnie 12-krotność miesięcznego czynszu).

Wolne mieszkania TBS

Osoby zainteresowane długoterminowym wynajmem mieszkań TBS muszą dowiadywać się o ich dostępności w siedzibie Towarzystwa Budownictwa Społecznego w swojej gminie. Warto poszukać również informacji na temat wolnych mieszkań TBS na lokalnych portalach ogłoszeniowych. Niestety TBS-y nie są bardzo powszechne. Dane GUS (Główny Urząd Statystyczny) z 2020 roku nie pozostawiają złudzeń, że jest to rozwiązanie ogólnie dostępne. W ubiegłym roku z ponad 220 tys. wybudowanych mieszkań jedynie 1508 należy do TBS.

Spełnienie wszystkich warunków upoważniających do podpisania umowy o wynajem mieszkania TBS nie oznacza, że najemca „dostanie” takie mieszkanie, jakie by chciał. Mowa jest tu o metrażu – minimalna powierzchnia mieszkania zależy od liczby osób, które będą je zamieszkiwały. Przykładem są powierzchnie mieszkań TBS przyznawane w jednej z gmin w województwie dolnośląskim:

• od 25 mkw. dla jednej osoby,

• od 32 mkw. dla dwóch osób,

• od 44 mkw. dla trzech osób,

• od dla czterech osób,

• od 62 mkw. dla pięciu osób,

• od 69 mkw. dla sześciu i większej liczby osób.

Kupno mieszkania TBS – czy to możliwe?

Do niedawna, zgodnie z obowiązującymi przepisami wykup mieszkań TBS nie był możliwy. Lokale są własnością Towarzystwa Budownictwa Społecznego, zatem lokatorzy nie mieli również praw do dziedziczenia mieszkań. Możliwe było jednak zostawienie w spadku praw do najmu mieszkania TBS.

Obecnie obowiązuje ustawa, która zezwala na przeniesienie własności lokalu mieszkalnego. Decyzję o wyodrębnieniu na własność lokalu mieszkalnego podejmuje zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie. Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego przez TBS może nastąpić wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, będącej jednocześnie najemcą lokalu mieszkalnego, która wynajmuje mieszkanie co najmniej przez pięć lat. Cena sprzedaży mieszkania TBS nie może być niższa niż jego wartość rynkowa, a kwota partycypacji, która była wniesiona przez najemcę zostaje wliczona w cenę sprzedaży. Ostateczna cena mieszkania TBS jest ustalana przez Bank Gospodarstwa Krajowego na wniosek TBS.

Odkupienie mieszkania TBS od obecnego użytkownika nie jest możliwe, gdyż jak już wspominaliśmy przeniesie praw własności mieszkania może odbyć się wyłącznie pomiędzy najemcą zamieszkującym lokal minimum pięć lat a Towarzystwem Budownictwa Społecznego. Jeżeli dojdzie do wyodrębnienia na własność mieszkania TBS przez najemcę, może on sprzedać tę nieruchomość jako mieszkanie własnościowe. Nowy nabywca nie będzie już najemcą, lecz kolejnym właścicielem mieszkania i nie będzie miał nic wspólnego z TBS.

Ubezpieczenie mieszkania TBS

Nawet jeśli najemca mieszkania TBS nie chce stać się jego właścicielem, powinien pomyśleć o zabezpieczeniu lokalu ubezpieczeniem. Towarzystwa ubezpieczeniowe traktują mieszkania TBS jako spółdzielcze lokatorskie lub po prostu najmowane, czyli zgodnie z ich faktycznym przeznaczeniem. Ubezpieczyć można zatem całe wyposażenie mieszkania. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego TBS ma obowiązek posiadać polisę obejmującą ochronę mienia od zdarzeń losowych, a także odpowiedzialność cywilną TBS od szkód wyrządzonych osobom trzecim (w tym najemcom). Towarzystwo odpowiada jednak wyłącznie za szkody w mieniu najemców, do których doszło z winy TBS.

Najlepszym ubezpieczeniem dla najemcy lokalu TBS będzie polisa obejmująca ochronę w razie pożaru, kradzieży, zalania i innych zdarzeń losowych. Dobrze jest również pomyśleć o wykupienia rozszerzenia do polisy mieszkaniowej zawierającego OC w życiu prywatnym, w razie, gdyby doszło do wyrządzenia szkody sąsiadowi z winy najemcy.

Pomoc w doborze ubezpieczenia dla najemców mieszkań TBS oferuje firma Compero, która posiada w swojej ofercie szeroką gamę ofert ubezpieczeniowych pochodzących od renomowanych ubezpieczycieli.