Najem instytucjonalny – czym jest i kiedy warto z niego skorzystać?

Aktualnie wynajem nieruchomości to jedno z bardziej zyskownych pasywnych źródeł dochodu. Dostrzegasz drzemiący w mieszkaniach i domach potencjał biznesowy? Zanim zaczniesz wynajmować nieruchomości, poznaj typy umów najmu. Zobacz, co to jest najem instytucjonalny i kto może z niego skorzystać.

Co to jest najem instytucjonalny?

Umowa najmu instytucjonalnego została uregulowana w dwóch ustawach. Pierwszą jest ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która wprowadziła ten termin. Drugim aktem prawnym, w którym znajduje się definicja najmu instytucjonalnego, jest ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Mimo że rozproszone przepisy nie sprzyjają wykorzystaniu instytucji najmu instytucjonalnego, to jednak dla właścicieli umowa najmu instytucjonalnego jest rozwiązaniem szczególnie korzystnym – ułatwia eksmisję lokatora, gdy ten nie płaci czynszu.

Dla kogo jest najem instytucjonalny? To rozwiązanie, z którego może skorzystać konkretna grupa właścicieli nieruchomości. Są to: osoby fizyczne, osoby prawne i jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Jeżeli z uwagi na skalę działalności masz zamiar założyć firmę, to będziesz mógł skorzystać z najmu instytucjonalnego.

Na czym polega najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny lokalu w lepszym stopniu niż standardowa umowa najmu zabezpiecza interesy właściciela i lokatora. To jeden z powodów, dla których warto zainteresować się tym rozwiązaniem.

Elementy charakterystyczne dla najmu instytucjonalnego to:

• Zawarcie umowy na czas oznaczony. Jednocześnie to strony umowy decydują o tym, jak długo będzie trwał stosunek najmu. Mogą one podpisać umowę np. na 40 lat, co jednak w praktyce zdarza się jedynie sporadycznie.
• Konieczność dołączenia do umowy oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. W oświadczeniu nie musi zostać wskazany adres, pod który lokator zostanie eksmitowany.
• Ustawowo uregulowane warunki najmu. Dotyczy to m.in. wysokości i sposobu postępowania z kaucją – nie może ona przekraczać równowartości sześciomiesięcznego czynszu. Kaucja podlega zwrotowi, ale gdyby lokator nie płacił, to właściciel może potrącić z niej przysługującą mu należność.

Jeżeli chcesz wynająć mieszkanie, istotne będzie dla ciebie oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. To właśnie dzięki temu dokumentowi nie będziesz musiał przechodzić czasochłonnej procedury eksmisji, gdyby lokator nie chciał opuścić mieszkania.

Najem instytucjonalny a okazjonalny – różnice

Umowa najmu instytucjonalnego przywodzi na myśl inny rodzaj umowy – najem okazjonalny. Między tymi rodzajami najmu występuje jednak kilka istotnych różnic.

Główne różnice między najmem instytucjonalnym a okazjonalnym to:

• Okres zawarcia umowy. Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta maksymalnie na 10 lat, podczas gdy w umowie najmu instytucjonalnego górna granica okresu nie występuje – strony mają dowolność w jego wyznaczeniu.
• Strony umowy. W umowie najmu instytucjonalnego właściciel mieszkania prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Z kolei najem okazjonalny można traktować jako odpowiednik dedykowany osobom wynajmującym lokale, które działają jako osoby fizyczne.
• Konieczność zgłoszenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego. W przypadku najmu okazjonalnego umowa musi zostać bezwzględnie zgłoszona do urzędu skarbowego, bo inaczej traktuje się ją jako standardową umowę. Ten wymóg nie obowiązuje przy umowie najmu instytucjonalnego.

Dla najemców istotną różnicą jest też konstrukcja oświadczenia o poddaniu się egzekucji. W przypadku najmu okazjonalnego lokator musi wskazać adresu lokalu, do którego będzie mógł zostać eksmitowany. To rodzi trudności, ponieważ wielu najemców nie posiada własnej nieruchomości. W przypadku najmu instytucjonalnego sprawa jest łatwiejsza.

Umowa najmu instytucjonalnego – wzór

Uznałeś, że umowa najmu instytucjonalnego będzie dla ciebie odpowiednia? Sporządzenie umowy najmu instytucjonalnego możesz zlecić prawnikowi lub pobrać przygotowany przez nas wzór, który możesz dostosować do własnych potrzeb. Innym sposobem jest samodzielne przygotowanie treści dokumentu.

Elementy niezbędne w każdej umowie najmu instytucjonalnego lokalu to:

• Dane stron umowy (czyli właściciela i lokatora) oraz data i miejsce sporządzenia.
• Oznaczenie przedmiotu najmu – wskazanie adresu lokalu, jego powierzchni czy liczby pomieszczeń (izb).
• Oświadczenie złożone przez wynajmującego stanowiące, że ma on prawo rozporządzać nieruchomością.
• Określenie czasu trwania umowy – np. 2 czy 10 lat.
• Wskazanie, że lokal będzie wykorzystywany przez najemcę jedynie w celach mieszkaniowych, a nie do prowadzenia działalności gospodarczej.

Do umowy najmu instytucjonalnego musi zostać dołączone wspomniane już oświadczenie  najemcy o poddaniu się egzekucji, które zostanie sporządzone w formie aktu notarialnego.

Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego

Umowa najmu instytucjonalnego chroni wynajmującego, czyli właściciela nieruchomości, przed nieuczciwym lokatorem na dwa sposoby – pierwszy to możliwość zaspokojenia należności z kaucji, drugi z kolei to szybka i mniej sformalizowana eksmisja.

Jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego najemca nie opuści lokalu, to właściciel musi doręczyć mu żądanie opróżnienia mieszkania. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wymaga, aby takie żądanie zostało sporządzone na piśmie i opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Żądanie skierowane do lokatora musi obligatoryjnie zawierać:

• Oznaczenie stron umowy instytucjonalnej – wskazanie danych wynajmującego i najemcy.
• Wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego.
• Termin, w którym najemca (wraz z osobami z nim zamieszkującymi) ma opuścić lokal. Termin ten nie może być krótszy niż 14 dni.

Jeżeli lokator nie opuści lokalu we wskazanym w żądaniu terminie, właściciel może wystąpić do sądu z wnioskiem, by ten opatrzył akt notarialny klauzulą wykonalności. Jeżeli również to nie przekona najemcy do opróżnienia lokalu, to właściciel może zwrócić się do komornika sądowego, który jest uprawniony do przeprowadzania eksmisji.