Najemca a wynajmujący – kim są, prawa i obowiązki każdej ze stron

Pojęcia najemcy i wynajmującego są dość znane i popularne, gdyż coraz więcej osób decyduje się na wynajem mieszkania lub zakładając firmę – na wynajem biura. Jednak czy każda z nich zna dokładnie swoje prawa i obowiązki? W poniższym artykule przyjrzymy się bliżej tym pojęciom oraz poznamy prawa i obowiązki każdej ze stron.

Najemca – kto to?

Zgodnie z art. 2. pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, ilekroć w ustawie jest mowa o: lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Wyjaśnienie definicji najemcy można znaleźć także w kodeksie cywilnym w art. 659. §1, zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Podsumowując, najemca to lokator danego mieszkania, domu czy lokalu, w zamian za co płaci wynajmującemu czynsz na podstawie umowy najmu.

Kto to jest wynajmujący?

Wyjaśnienie tego pojęcia także znajduje się w ustawie o ochronie praw lokatorów i kodeksie cywilnym. W art. 2 pkt 1 ustawy, ilekroć jest mowa o: właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Natomiast w kodeksie cywilnym, wynajmujący oddaje najemcy w najem dany lokal czy mieszkanie, otrzymując z tego korzyść w postaci zapłaconego czynszu.

Prawa lokatorskie – jakie prawa ma najemca?

Podstawowym prawem najemcy jest zamieszkanie w wynajętym na podstawie umowy najmu lokalu, a także korzystanie z mediów (energii elektrycznej, wody, gazu), które tam się znajdują.

Podczas wynajmowania może zdarzyć się taka sytuacja, w której zaistnieje konieczność naprawy czy zakupu nowego urządzenia. Wówczas najemca ma prawo wymagać od wynajmującego usunięcia powyższej wady, przykładowo wyznaczając określony termin na naprawę czy zakup. Jeżeli okazałoby się, że najęta rzecz ma wady, przez co jest ograniczone lub uniemożliwione korzystanie, najemca ma prawo żądania od wynajmującego obniżenia czynszu na czas trwania wady. Najemca ma także prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia w sytuacji, gdy wynajmujący nie usunie wad, do których usunięcia się zobowiązał, nie dokona naprawy czy zakupu zużytego lub zepsutego nie z winy najemcy rzeczy. Najemca ma prawo do zakupu nowych urządzeń na swój koszt do wynajmowanego lokalu, a następnie po wypowiedzeniu umowy najmu, do zabrania ich ze sobą.

Prawa wynajmującego mieszkanie lub dom

Wynajmujący podczas podpisywania umowy najmu z najemcą, ma prawo wymagać od niego zapłaty kaucji, która stanowi zabezpieczenie pokrycia należności za najem lokalu czy mieszkania. Kaucja jest zwracana po zakończeniu umowy, w pełnej wysokości pod warunkiem, że mieszkanie będzie w takim samym stanie, jak podczas podpisywania umowy, z uwzględnieniem śladów naturalnego użytkowania. Warto także sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy wraz ze zdjęciami, uwzględniający wykaz mebli, urządzeń, sprzętów znajdujących się w wynajmowanym lokalu, aby w przyszłości nie było komplikacji np. przy wypowiedzeniu umowy najmu (przykładowo najemca zniszczył i wyrzucił szafkę, twierdząc, że nigdy nie było jej w mieszkaniu).

Wynajmujący posiada także prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy, które wniesione zostały do lokalu. Stanowi ono zabezpieczenie czynszu i opłat. Ponadto ma prawo podnieść wysokość czynszu, informując pisemnie o tym fakcie najemcę. W sytuacji, podczas której najemca dokonałby bez zgody wynajmującego zmian w wynajmowanym lokalu, przykładowo wymienił mebel, przemalował ściany, wynajmujący ma prawo żądać od niego przywrócenia do stanu pierwotnego. Wynajmującemu przysługuje także prawo do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia w sytuacji, gdy najemca nie używa lokalu zgodnie z przeznaczeniem, np. dokona zniszczeń.

Obowiązki najemcy

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest korzystanie z wynajmowanego lokalu zgodnie z przeznaczeniem, utrzymując w odpowiednim stanie wszystkie przedmioty znajdujące się wewnątrz danego lokalu oraz zachowując właściwy stan techniczny i sanitarny. Kolejnym ważnym obowiązkiem najemcy jest uiszczanie opłat za czynsz w terminie i zgodnie z zawartą umową najmu oraz w zależności od zapisu w umowie, opłat za media. Przestrzeganie zapisów w umowie najmu także należy do powinności najemcy. Ponadto, najemca musi poinformować wynajmującego o fakcie zepsucia się urządzenia czy innego przedmiotu, które znajduje się w wynajmowanym lokalu.

Obowiązki wynajmującego

Wynajmujący ma obowiązek przede wszystkim zapewnienia prawidłowego funkcjonowania i działania urządzeń oraz instalacji w lokalu, który zamierza wynająć.  Ważne z jego strony jest także reagowanie na uwagi ze strony najemcy, związane z wynajmowanym lokalem. Kolejnym obowiązkiem właściciela mieszkania jest usunięcie usterek, naprawa urządzeń, instalacji, w zakresie nieobciążającym najemcy, chyba że wady powstały z winy najemcy na skutek niewłaściwego użytkowania. Wynajmujący ma również obowiązek poinformowania najemcy o chęci odwiedzenia go w wynajmowanym lokalu – nie może zrobić tej czynności bez jego wiedzy i zgody.

Wszystkie prawa i obowiązki, zarówno wynajmującego, jak i najemcy są szczegółowo opisane w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W tym zapisie prawnym można znaleźć także informacje na temat tego, jak powinna wyglądać umowa o odpłatne użytkowanie lokalu i na jakich zasadach może być naliczana kaucja zabezpieczająca.