Odbiór techniczny mieszkania od dewelopera – na co zwrócić uwagę? Odbiór samodzielnie czy z fachowcem?

Odbiór techniczny mieszkania to jeden z etapów zakupu nieruchomości od dewelopera. Czeka cię odbiór techniczny mieszkania od dewelopera? Przygotowaliśmy poradnik, który pomoże ci się przygotować do tej czynności.

Odbiory techniczne mieszkań – podstawowe informacje

Procedurę odbioru technicznego mieszkania od dewelopera przewiduje tzw. ustawa deweloperska (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Czym jest odbiór techniczny mieszkań? Czynność ta polega na sprawdzeniu, czy deweloper wybudował mieszkanie zgodnie z umową i aktualnie obowiązującymi przepisami budowlanymi. Warto wiedzieć, że:

• odbiór techniczny mieszkania od dewelopera ma miejsce przed przeniesieniem na nabywcę prawa własności lokalu,
• każdego odbioru technicznego mieszkania dokonuje się w obecności nabywcy,
• z odbioru technicznego mieszkania sporządza się protokół, do którego nabywca zgłasza wady lokalu.

Informacje zarówno o terminie, jak i sposobie zawiadomienia nabywcy o odbiorze technicznym lokalu musi zawierać umowa deweloperska.

Co w sytuacji, gdy podczas odbioru technicznego mieszkania stwierdzisz usterki? Wszystkie zauważone niedociągnięcia powinny znaleźć się we wspomnianym już protokole odbioru. Z kolei deweloper:

• w ciągu 14 dni, licząc od dnia podpisania protokołu, powinien doręczyć ci oświadczenie o uznaniu lub odmowie uznania wad. Jeżeli deweloper odmówi uznania wad, w oświadczeniu powinna znaleźć się informacja o przyczynach odmowy,

• ma 30 dni od podpisania protokołu na usunięcie uznanych wad mieszkania. Gdyby nie udało mu się dotrzymać tego terminu, może wskazać inny, ale wówczas powinien też uzasadnić opóźnienie.

Jeżeli stwierdzisz usterki (lub zrobi to zatrudniony przez ciebie fachowiec), to z przedstawicielem dewelopera spotkasz się w mieszkaniu jeszcze raz. Podczas tego spotkania skontrolujesz, czy wszystkie wady zostały usunięte.

Odbiór techniczny mieszkania a odbiór kluczy

Odbiór techniczny mieszkania i odbiór kluczy to dwie procedury, które z reguły nie odbywają się w tym samym czasie. Między nimi jest znacząca różnica. W trakcie odbioru technicznego – jako nabywca lokalu – sprawdzisz, czy deweloper wybudował mieszkanie zgodnie z zawartą umową. Podczas odbioru kluczy deweloper wyda ci mieszkanie. Choć nie jest to równoznaczne z tym, że staniesz się właścicielem lokalu, po odebraniu kluczy będziesz musiał m.in. regulować opłaty za mieszkanie.

Czy odbiór techniczny mieszkania warto połączyć z odbiorem kluczy? Formalnie nie ma ku temu przeszkód, jednak w praktyce nie zawsze jest to rozwiązanie korzystne dla kupującego. Jeżeli stwierdzisz w mieszkaniu usterki, to warto przesunąć termin odbioru kluczy. Wówczas deweloperowi powinno zależeć na tym, aby jak najszybciej usunąć zgłoszone wady.

Uwaga – informację o tym, w jakim terminie odbierzesz klucze do swojego mieszkania, znajdziesz w umowie z deweloperem.

Odbiory techniczne mieszkań – samodzielnie czy z fachowcem?

Odbioru technicznego mieszkania możesz dokonać samodzielnie lub skorzystać z pomocy fachowca – inżyniera budownictwa. Które rozwiązanie będzie dla ciebie korzystniejsze? To zależy wyłącznie od ciebie, a precyzując, od twojej wiedzy i umiejętności. Poradzisz sobie z odbiorem technicznym mieszkania, jeżeli:

• znasz prawo budowlane lub masz wykształcenie techniczne,
• masz kompetencje miękkie i będziesz w stanie prowadzić negocjacje z deweloperem,
• dysponujesz niezbędnymi narzędziami.

Wsparcie fachowca przyda ci się, gdy brak ci dostatecznej wiedzy lub praktyki. Przewagą inżyniera budownictwa jest nie tylko jego wykształcenie, ale również doświadczenie. Dodatkowo zna on normy budowlane, dysponuje profesjonalnym sprzętem i wie, na co należy zwrócić szczególną uwagę.

Upoważnienie do odbioru technicznego mieszkania dla fachowca

Interesuje cię odbiór techniczny mieszkania od dewelopera przez fachowca? Specjalista, którego wybierzesz, może uczestniczyć w odbiorze razem z tobą lub dokonać odbioru mieszkania pod twoją nieobecność.

Jeżeli z pewnych względów nie możesz udać się razem z fachowcem na odbiór mieszkania od dewelopera, konieczne będzie przygotowanie upoważnienia do odbioru technicznego mieszkania. W pełnomocnictwie powinny znaleźć się m.in.:

• dane nabywcy mieszkania – czyli twoje,
• dane fachowca, który dokona odbioru,
• twój odręczny podpis.

Upoważnienie do odbioru technicznego mieszkania jest niezbędne, aby przedstawiciel dewelopera miał pewność, że wynajęty przez ciebie fachowiec działa w twoim imieniu i mógł z nim przygotować protokół z odbioru mieszkania. Jeżeli nie zapewnisz specjaliście pełnomocnictwa, deweloper może słusznie nie zgodzić się na odbiór lokalu.

Odbiór techniczny przez fachowca – cena

Ile kosztują odbiory techniczne mieszkań przeprowadzane przez fachowców? W firmach oferujących tę usługę ceny zaczynają się od 150-200 zł. W porównaniu z ceną mieszkania jest to niewielki dodatkowy koszt. To również jeden z powodów, dla których rośnie popularność usługi odbioru technicznego przez specjalistę.

Odbiór techniczny mieszkania – na co zwrócić uwagę?

Jeżeli uznałeś, że przeprowadzisz odbiór techniczny mieszkania od dewelopera samodzielnie, warto przygotować sobie listę, która będzie przypominać, co sprawdzić. Oto 10 rzeczy, na które powinieneś zwrócić uwagę, przeprowadzając odbiór techniczny mieszkania:

1. Ściany i stan tynków. Sprawdź, czy występują nierówności, ubytki, zacieki, wykwity lub pęknięcia. To usterki najczęściej zgłaszane przez kupujących. Upewnij się też, że kąty między ścianami są proste.
2. Podłogi i sufity. Spękana wylewka czy odchyłki to wady, które powinny zostać zgłoszone do protokołu. W przypadku sufitu upewnij się, że nie znajdują się na nim ślady wilgoci.
3. Stan okien i drzwi. Częstym problemem są zarysowania ram lub tafli szkła okien i drzwi zamontowanych w mieszkaniu. Wadą będzie też samoistne zamykanie lub otwieranie się drzwi czy ubytki w uszczelkach. Jeżeli zdecydowałeś się na stolarkę antywłamaniową, dowiedz się, czy otrzymasz certyfikaty.
4. Balkon i parapety. Jeżeli do mieszkania przynależy balkon, sprawdź m.in. czy woda jest z niego poprawnie odprowadzana. W przypadku parapetów ważna jest ich odległość od grzejnika i spadzistość.
5. Wentylacja. Upewnij się, że pomieszczenia są dobrze wentylowane. W przeciwnym razie w późniejszym czasie na ścianach mieszkania może pojawić się grzyb. Kratki wentylacyjne muszą znaleźć się w łazience i kuchni, jeżeli w tych pomieszczeniach nie ma okien.
6. Instalacja elektryczna. Podstawą jest sprawdzenie podłączenia gniazd. Uwagę zwróć też na zawartość skrzynki elektrycznej. Znajdujące się w niej bezpieczniki powinny być opisane.
7. Instalacja gazowa. Upewnij się, że gaz nie ulatnia się z instalacji. Świadczyć mogą o tym pęcherzyki, które pojawią się po nałożeniu na połączenia pianki do golenia.
8. Instalacja cieplna. Sprawdź, czy grzejniki zostały zamontowane w odpowiednich punktach mieszkania. Jeżeli tak, upewnij się, że każdy grzejnik został wyposażony w głowicę termostatyczną.
9. Instalacje sanitarne. Zweryfikuj, czy zostały one prawidłowo rozmieszczone i czy umożliwiają podłączenie urządzeń sanitarnych.
10. Media. Sprawdź, czy do mieszkania został doprowadzony światłowód. Nie powinieneś mieć też problemu z odbiorem telewizji naziemnej, kablowej i satelitarnej.

Aby nie zapomnieć o żadnym z powyższych punktów, powinieneś ułożyć sobie plan. Dzięki niemu łatwiej będzie ci skontrolować wyniki pracy dewelopera.

Przeprowadzając odbiór techniczny mieszkania, nie powinieneś się spieszyć. Nie warto też w sposób emocjonalny reagować na stwierdzone usterki. Wady w mieszkaniach deweloperskich to zjawisko powszechne – możesz ich znaleźć nawet kilkanaście. Jeżeli zadbasz o wpisanie ich do protokołu, to deweloper powinien je usunąć.

Pamiętaj, że przedstawiciele firm wykonawczych czy dewelopera, którzy będą na miejscu, nie są najlepszymi doradcami. Oczywiście możesz wziąć pod uwagę ich zdanie, ale ostatecznie to ty powinieneś zdecydować, czy zauważona przez ciebie wada zostanie wpisana do protokołu. Aby ustrzec się nieporozumień, udokumentuj też wszystkie usterki – wystarczy, że wykonasz zdjęcia lub film smartfonem.