Przeniesienie własności nieruchomości – umowa, akt notarialny, koszty

Każdy, kto kupił nowe mieszkanie czy dom od dewelopera musi wiedzieć, że konieczne będzie przeniesienie własności nieruchomości. Póki umowa kupna nieruchomości nie będzie potwierdzona u notariusza, nie będzie formalnie ważna. Z tego wpisu dowiesz się jak powinien przebiegać proces nabycia nieruchomości od dewelopera od strony formalnej, a także, o jakie dokumenty będziesz musiał zadbać, by stać się pełnoprawnym właścicielem zakupionej nieruchomości.

Na czym polega przeniesienie własności nieruchomości?

Pierwszym krokiem do zakupu nieruchomości od dewelopera jest podpisanie z nim umowy deweloperskiej, której zasady są określone w tzw. ustawie deweloperskiej, czyli ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku. Umowa deweloperska zabezpiecza interesy kupującego nieruchomość, gdyż reguluje takie istotne kwestie, jak:

• zobowiązanie dewelopera do wybudowania mieszkania, które jest przedmiotem umowy,
• termin płatności,
• cena nieruchomości,
• termin przekazania nieruchomości nabywcy,
• termin zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu.

Aby umowa deweloperska była ważna, musi zostać podpisana u notariusza. Tylko w takim wypadku staje się wiążąca dla obu jej stron. Przeniesienie własności mieszkania lub domu na nabywcę po zakończeniu inwestycji budowlanej jest możliwe dopiero po tym jak rzeczona nieruchomość powstanie. Podobnie sytuacja wygląda w kwestii zakładania księgi wieczystej – póki nieruchomość nie jest gotowa do oddania założona jest jedynie księga wieczysta dla nieruchomości gruntowej, na której ma powstać budynek. Księga wieczysta samej nieruchomości i przynależącej do niej działki (jeśli taka istnieje) powstanie dopiero po zakończeniu przez dewelopera budowy i po odbiorze technicznym nieruchomości.

Jak powinna wyglądać umowa przeniesienia własności nieruchomości?

Według art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości, a zobowiązanie to powinno być wymienione w akcie.

Po odbiorze technicznym mieszkania można podpisać umowę przeniesienia własności nieruchomości u notariusza. Umowa przenosząca prawo własności jest niezbędna m.in. do załatwienia meldunku, skutecznego złożenia deklaracji śmieciowej czy dokonania wpisu na hipotece. W takiej umowie powinny znaleźć się następujące informacje:

• dane stron umowy,
• dokładny adres i metraż nieruchomości,
• numer księgi wieczystej gruntu, na którym wybudowana jest nieruchomość,
• postanowienia świadczące o dopełnieniu uzgodnień zawartych w umowie deweloperskiej,
• opis dokumentów koniecznych do ustanowienia odrębnej własności lokalu,
• zasady określające korzystanie z nieruchomości wspólnej,
• oświadczenie stron dotyczące stanu prawnego nieruchomości.

Kupujący przed podpisaniem umowy przeniesienia własności mieszkania od dewelopera powinien sprawdzić, czy stan prawny nieruchomości jest zgodny ze stanem faktycznym. Przy podpisywaniu umowy przenoszącej własność wymagane są również następujące dokumenty:

• dowód osobisty,
• wniosek o założenie księgi wieczystej dotyczącej danego lokalu,
• akt notarialny lub inny dokument, potwierdzający fakt nabycia nieruchomości,
• opis stanu prawnego przedmiotu umowy,
• rozliczenie kosztów ponoszonych przez nabywcę na etapie budowy,
• ustalenie dotyczące rękojmi lub gwarancji,
• wypis z rejestru gruntów i budynków.

Przeniesienie własności mieszkania od dewelopera – koszt

Przepisy nie regulują, czy notarialne koszty przeniesienia własności nieruchomości powinien pokryć kupujący czy deweloper. Przyjęło się jednak, że wszelkie opłaty leżą po stronie osoby kupującej mieszkanie lub dom. Koszt sporządzenia przez notariusza aktu własności nieruchomości zależy od wielu czynników, spośród których bardzo istotnymi są cena mieszkania oraz cennik wybranej kancelarii notarialnej. Prawnie uregulowane są jedynie maksymalne stawki taksy notarialnej. Według rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. maksymalna wysokość taksy notarialnej w stosunku do wartości nieruchomości wynosi:

• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł — 1 010 zł +0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł — 4 770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki ponad 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł — 6 770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł.

Do tych kosztów należy doliczyć opłaty dodatkowe: koszty dokonania wpisu w księdze wieczystej, ustanowienie hipoteki, podatek VAT oraz koszt wypisów aktu notarialnego.

Posiadam akt przeniesienia własności – co dalej?

Po notarialnym przeniesieniu własności nieruchomości należy zgłosić ten fakt do urzędu miasta właściwego dla danej nieruchomości, a także, jeśli nieruchomość stoi na terenie oddanym w użytkowanie wieczyste, do Zarządu Mienia Skarbu Państwa. Jeżeli na zakup mieszkania lub domu zaciągnąłeś kredyt w banku, będziesz musiał również tam zgłosić, że posiadasz akt przeniesienia własności.

Kolejnym krokiem, o którym nie może zapomnieć żaden właściciel mieszkania lub domu, jest wybór odpowiedniej ochrony ubezpieczeniowej swojej nieruchomości. W tej kwestii pomóc mogą specjaliści z serwisu Compero, którzy od wielu lat udostępniają swoim klientom możliwość zawarcia korzystnych polis ubezpieczeniowych chroniących nieruchomości przed zalaniem, kradzieżą i innymi zdarzeniami losowymi. W naszej ofercie znajdują się wszystkie renomowane polskie towarzystwa ubezpieczeniowe, dzięki czemu możliwe jest dobranie najlepszego ubezpieczenia na rynku.