Rachunek powierniczy – definicja, działanie, rodzaje. Czy jest obowiązkowy?

Rachunek powierniczy to instrument, który minimalizuje ryzyko utraty wpłaconych deweloperowi pieniędzy w razie jego upadłości. Powinien nas zainteresować np. w sytuacji, gdy chcemy kupić mieszkanie, którego budowa dopiero się rozpocznie.

Co to jest rachunek powierniczy?

Mieszkaniowy rachunek powierniczy to rozwiązanie wprowadzone przez ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jego celem jest ochrona środków, które nabywcy mieszkań powierzyli deweloperowi, aby ten je wybudował. Co to jest rachunek powierniczy i jak on działa? Definicja rachunku powierniczego znajduje się w ustawie Prawo bankowe.

Najprościej mówiąc, rachunek powierniczy to rachunek, na którym gromadzone są pieniądze powierzone przez osoby trzecie (w tym przypadku nabywające mieszkania) jego posiadaczowi (deweloperowi). Środki na rachunek powierniczy trafiają na podstawie umowy zawartej między deweloperem a nabywcą nieruchomości. Dla rachunku powierniczego charakterystyczne jest to, że deweloper ma do niego ograniczony dostęp – środki są wypłacane przez bank w ściśle określonych terminach.

Rodzaje rachunków powierniczych

Mimo że rachunek powierniczy co do zasady ma zagwarantować nabywcom mieszkań, że ich pieniądze będą bezpieczne, to uwagę warto zwrócić na rodzaj rachunku, z którego korzysta deweloper. Jakie typy rachunków powierniczych reguluje ustawa deweloperska? Deweloper musi zapewnić co najmniej jeden z następujących rachunków:

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Otwarty rachunek powierniczy to rachunek przeznaczony do gromadzenia środków klientów, z którego wypłaty są dokonywane zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego. Aby kolejne transze mogły zostać wypłacone, bank musi skontrolować postęp prac. W tym celu najczęściej współpracuje on z rzeczoznawcą posiadającym stosowne uprawnienia.

Otwarty rachunek powierniczy może być prowadzony dla dewelopera w trzech wariantach:

1. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
2. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa.
3. Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa.

Gwarancje – zarówno bankowa, jak i ubezpieczeniowa – pozwalają nabywcy mieszkania odzyskać wpłacone środki w sytuacji ogłoszenia upadłości przez dewelopera.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy jest często spotykany. Wybierając ten rodzaj rachunku powierniczego, deweloper zapewnia sobie środki na realizację kolejnych etapów inwestycji deweloperskiej.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy

Zamknięty rachunek powierniczy jest rzadziej spotykany. Powodem jest to, że wypłata zdeponowanych na nim środków następuje jednorazowo, po ustanowieniu przez dewelopera odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesieniu własności tego lokalu na nabywcę. Inaczej mówiąc, deweloper otrzymuje pieniądze dopiero po tym, gdy nabywca mieszkania stanie się jego właścicielem – czyli po podpisaniu aktu notarialnego.

Korzystanie przez dewelopera z zamkniętego rachunku powierniczego oznacza, że musi on sfinansować budowę osiedla z innych środków niż te, które pozyska od klientów. To główny powód mniejszej popularności zamkniętych rachunków powierniczych.

Deweloper bez rachunku powierniczego – czy to możliwe?

Tak. Ustawa deweloperska, która wprowadziła rachunek powierniczy, przewiduje, że prowadzenie takiego rachunku jest wymagane dla każdej nowej inwestycji deweloperskiej. Jeżeli jednak firma deweloperska rozpoczęła inwestycję przed wejściem w życie tej ustawy (przed 29 kwietnia 2012 r.), to nie musi mieć rachunku powierniczego. Ponieważ takie inwestycje wciąż są spotykane na rynku, jako nabywca powinieneś zachować ostrożność.

Wybierając dewelopera, który założył rachunek powierniczy, zwiększasz swoje bezpieczeństwo. W razie kłopotów finansowych dewelopera nie musisz się obawiać, że zostaniesz zarówno bez mieszkania, jak i środków przeznaczonych na jego zakup.