Czym jest służebność drogi i kiedy możną ją nadać?

Posiadasz działkę, jednak nie masz do niej dojazdu? Nie musisz się martwić, ponieważ istnieje prawo drogi służebnej, dzięki któremu masz możliwość ustanowienia dojazdu do swojej posiadłości przez działki sąsiada. Kiedy można nadać służebność drogi i z jakimi obowiązkami się to łączy?

Co to jest służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi jest ograniczonym prawem rzeczowym pozwalającym na połączenie działki, która nie posiada dojazdu, z najbliższą drogą publiczną. Dzięki temu właściciele działek bez dojazdu zyskują możliwość dostępu do swojej posiadłości. Taki dojazd przebiega przez wyznaczony zakres działki sąsiadów.

Jak jest ustalana służebność drogi koniecznej?

Służebność drogi koniecznej ustalana jest na drodze ugody albo poprzez postępowanie sądowe. Pierwsza opcja jest w przypadku, gdy obie strony dojdą do porozumienia względem wytyczenia drogi i podpiszą z notariuszem umowę. Dokument ten jest podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej.

W momencie, gdy właściciele sąsiadujących posesji nie są w stanie dojść do żadnego porozumienia w celu wytyczenia drogi, osoba wnioskująca o ustalenie służebności drogi musi udać się do sądu. Sprawa jest rozstrzygana przez sąd rejonowy, który terytorialnie zgadza się z miejscem położenia działki.

Prócz tych dwóch opcji, służebność drogi koniecznej może zostać ustalona również wskutek zasiedzenia lub na mocy decyzji administracyjnej.

Najczęściej jednak jest wybierana droga sądowa, ponieważ mało kiedy się zdarza, że sąsiedzi dochodzą do porozumienia.

Kiedy można ustanowić służebność drogi w akcie notarialnym?

W sytuacji, gdy twoja działka nie jest połączona z drogą publiczną, możesz wystąpić do swojego sąsiada z wnioskiem o ustanowienie prawa służebności gruntowej. Podczas wytyczania drogi koniecznej pod uwagę brane są potrzeby właściciela działki bez dojazdu do działki, ale również interes właściciela gruntów, przez które ma zostać poprowadzona droga. Służebność drogi nie powinna utrudniać gospodarowania gruntami, które otaczają twoją działkę.

Pierwszym krokiem, który rozpocznie proces ustanawiania służebności drogi koniecznej, jest wypełnienie wniosku. Takie pismo składa się w urzędzie gminy, który terytorialnie odpowiada położeniu działki nieposiadającej dojazdu. Zawarcie umowy między tobą a właścicielem działki obciążonej rozpoczyna powstanie służebności drogi. Podpisana umowa powinna zawierać szczegółowe warunki i ustalenia, które zostały przedyskutowane między właścicielami działek. Powinny się w niej znaleźć informacje np. o tym, kto zajmie się remontem zniszczonej drogi lub kto będzie kupował materiały potrzebne do jej naprawy.

Szerokość ustalonej drogi powinna być taka, aby umożliwiała swobodny przejazd pojazdami, które dostarczą różne rzeczy na teren działki władnącej. Umowa musi mieć formę aktu notarialnego lub orzeczenia sądowego.

Jeśli działka sąsiaduje z drogą, która jest oznaczona jako droga pod zarządem gminy, jest powszechnie dostępna i nie zalicza się do dróg publicznych, zakłada się, że nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej. W takim przypadku nie ma potrzeby ustalania drogi koniecznej.

Droga dojazdowa do posesji – obowiązek gminy

Jak już wspominaliśmy, jeśli dojazd do działki znajduje się na terenie należącym do gminy, to można z niego korzystać. Jednak w przypadku, gdy jest mowa o terenie należącym do gminy, a nie ma na nim utworzonej drogi, to do obowiązków samorządu należy jej budowa i dalsza obsługa.

Prawa i obowiązki, które wiążą się ze służebnością drogi

Służebność drogi koniecznej  wiążę się z szeregiem praw i obowiązków, których muszą przestrzegać właściciele działek, ponieważ jest ustawiona na mocy prawa cywilnego. Właściciel działki, który nie miał dostępu do drogi, jest zobowiązany zapłacić sąsiadowi (posiadaczowi działki, przez którą będzie przebiegała droga) rekompensatę za utrudnienia i ograniczone użytkowanie gruntów. Koszty za służebność drogi są określane przez obie strony. Za regularne spłacanie określonej kwoty, osoba posiadająca działkę bez dostępu do drogi zyskuje niezakłócony dojazd do swojej posiadłości i dostęp do drogi publicznej. Wynagrodzenie nie powinno być wyższe niż wartość posiadłości obciążonej.

Właściciel działki obciążonej może zrzec się prawa do otrzymania wynagrodzenia. Jego obowiązkiem jest natomiast zapewnienie przejazdu i nietarasowanie go w żaden sposób. Osoba posługująca się drogą konieczną musi mieć możliwość swobodnego poruszania się po niej za każdym razem, gdy z niej korzysta.

Ile kosztuje służebność drogi koniecznej?

Prócz wynagrodzenia dla sąsiada, którego działka będzie objęta służebnością, należy ponieść również inne koszty związane z ustaleniem drogi koniecznej. Warto pamiętać o tym, że osoba, która składa wniosek o ustalenie drogi koniecznej, ponosi pozostałe koszty, zalicza się do nich:

• opłata sądowa za wniosek o ustanowienie drogi koniecznej, która wynosi 200 zł;

• opłata za wpis służebności do księgi wieczystej w kwocie 200 złotych;

• opłata dla biegłych rzeczoznawców lub geodety;

• koszty sądowe;

• podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 1% wynagrodzenia za służebność.

Zasiedzenie służebności drogi koniecznej

Istnieje możliwość zasiedzenia w przypadku służebności drogi. Aby do tego doszło, trzeba spełnić jeden warunek, a mianowicie należy korzystać z wytyczonej trasy w dobrej wierze przez 20 lat albo w złej wierze przez 30 lat. Warto zaznaczyć, że samo korzystanie z drogi nie daje możliwości jej zasiedzenia. Właściciel działki władnącej będzie musiał wykazać, że zainwestował swoje pieniądze w drogę konieczną np. na jej wzmocnienie, stabilizację czy też naprawę, oraz, że korzystał z trwałego i widocznego urządzenia, jakim jest np. most.

Czy można wypowiedzieć służebność drogi?

Istnieje możliwość zniesienia służebności drogi w momencie, gdy taka służebność staje się zbędna. Przykładem sytuacji jest moment, gdy lokalne tereny, znajdujące się bezpośrednie obok działki władnej, zostają rozbudowane i zostanie wytyczona nowa droga publiczna. Drugą sytuacją może być wygaśnięcie służebności przez niewykonanie jej w ciągu 10 lat.

Jeśli właściciel działki obciążonej uważa, że obecność drogi koniecznej jest dla niego szczególnie uciążliwa lub nie jest ona niezbędna uprawnionemu do właściwego korzystania z posesji władnącej,  może złożyć wniosek o wykreślenie służebności z księgi wieczystej. Dokument należy potwierdzić notarialnie oraz poprzez załącznik w postaci zrzeczenia się służebności przez właściciela nieruchomości władnącej.