Sprzedaż mieszkania z kredytem - przewodnik

Kupiłeś mieszkanie, korzystając z kredytu hipotecznego i teraz zastanawiasz się, czy możesz je sprzedać? Dowiedz się, jak wygląda sprzedaż mieszkania kupionego na kredyt. Podpowiadamy też, jak wygląda kwestia ubezpieczenia sprzedanej nieruchomości.

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?

Tak. Sprzedaż mieszkania z hipoteką jest możliwa, chociaż utrudniona. Musisz liczyć się z dodatkowymi formalnościami. Powodem jest ustanowiona na nieruchomości hipoteka na rzecz banku. W efekcie bank musi zostać poinformowany o planowanej sprzedaży mieszkania.

Jeszcze przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż powinieneś skontaktować się z pracownikiem banku i uzyskać zaświadczenie o stanie zadłużenia. Ten dokument przyda ci się podczas ustalania kwoty, którą będziesz chciał uzyskać ze sprzedaży mieszkania czy domu.

 

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem? Osoby postawione przed koniecznością zbycia nieruchomości kupionej na kredyt często nie wiedzą, od czego zacząć. Tymczasem czynności, które powinieneś wykonać, wyglądają następująco:

1. Wystaw ogłoszenie o sprzedaży

Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, to musisz znaleźć na nie kupca. W tym celu przygotuj atrakcyjne ogłoszenie. W jego treści koniecznie wspomnij, że nieruchomość została kupiona na kredyt. Im bardziej szczegółową ofertę przygotujesz, tym mniej czasu stracisz na spotkania z potencjalnymi nabywcami.

Nie masz czasu samodzielnie zajmować się sprzedażą mieszkania? Rozważ skorzystanie z pomocy biura nieruchomości.

2. Uzyskaj promesę banku na wykreślenie hipoteki

Zastanawiasz się, jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Jedną z dodatkowych czynności, które będziesz musiał wykonać, jest uzyskanie promesy banku na wykreślenie hipoteki. To zabezpieczenie dla kupującego i ewentualnie banku, w którym zaciągnie on kredyt. Promesa to zapewnienie udzielone przez bank, które dotyczy tego, że po spłacie zadłużenia umożliwi on wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Promesa jest ważna jedynie 30 dni. Nie ma zatem sensu wnioskować o jej wydanie na etapie poszukiwania kupca - należy to zrobić dopiero po jego znalezieniu.

3. Spisz umowę przedwstępną kupna

Sprzedaż domu czy mieszkania z kredytem hipotecznym powinna być poprzedzona zawarciem umowy przedwstępnej kupna. W jej treści powinny znaleźć się m.in. informacje o wszystkich najważniejszych uzgodnieniach - czyli dotyczących ceny, za jaką nieruchomość zostanie sprzedana, wzajemnych rozliczeń i ewentualnego zadatku.

Umowę przedwstępną warto zawrzeć u notariusza. To zwiększa bezpieczeństwo zarówno twoje, jak i kupującego.

4. Podpisz notarialną umowę sprzedaży nieruchomości

To umowa właściwa - po jej podpisaniu sprzedaż mieszkanie lub dom i otrzymasz umówioną kwotę pieniędzy, z kolei nabywca stanie się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Sprzedaż mieszkania musi odbyć się u notariusza, gdyż w tym przypadku standardowa umowa nie wystarczy - konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego.

Jeżeli sprzedawana przez ciebie nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym, to pieniądze nie zostaną przelane na twoje konto indywidualne, ale na rachunek banku. Do ciebie trafi ewentualna nadwyżka.

5. Złóż wniosek o wydanie listu mazalnego

To już ostatnia formalność, która na ciebie czeka. Po sprzedaży nieruchomości otrzymasz z banku tzw. list mazalny. W oparciu o ten dokument możliwe będzie wykreślenie hipoteki ustanowionej na rzecz banku, w którym zaciągnąłeś kredyt. Z reguły banki nie ociągają się z wydaniem tego dokumentu.

Gdy wpis zostanie wykreślony z księgi wieczystej, wszelkie formalności zostają spełnione - nie musisz już kontaktować się ani z osobą, która kupiła twoje mieszkanie lub dom, ani z bankiem.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką - o czym należy pamiętać?

Odpowiedź na pytanie, czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, brzmi twierdząco. Jednak przy sprzedaży takiej nieruchomości pojawiają się dodatkowe wątpliwości. Dotyczą one: odsetek, ubezpieczenia i podatku.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a odsetki

Kwestia odsetek nieprzypadkowo budzi duże wątpliwości. Jeżeli nie negocjowałeś umowy kredytowej, to bardzo możliwe, że znajduje się w niej niekorzystny dla ciebie zapis. Być może będziesz musiał dokonać dodatkowej opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Czy można jej uniknąć?

Jeżeli masz wątpliwości co do konstrukcji zapisów w umowie, to najlepiej zrobisz, gdy skonsultujesz się z prawnikiem. Wówczas otrzymasz konkretne informacje na temat tego, czy i jak możesz obniżyć wysokość opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a ubezpieczenie

Nieruchomość, którą zamierzasz sprzedać, z pewnością jest ubezpieczona. W tej sytuacji pojawia się naturalne pytanie: co dalej z ubezpieczeniem? Czy kupioną przez ciebie polisę mieszkaniową może przejąć nabywca? Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi - wszystko zależy od polityki firmy ubezpieczeniowej.

Ubezpieczyciel, u którego kupiłeś polisę, może:

• Zgodzić się na przeniesienie jej na nowego właściciela nieruchomości. Wówczas ty i nowy nabywca musicie się jedynie rozliczyć.
• Nie wyrazić zgody na przeniesienie umowy na nowego nabywcę. W tej sytuacji umowa wygasa. Jednocześnie firma ubezpieczeniowa ma obowiązek rozliczyć się z tobą z niewykorzystanej składki.

Przykład: Kupiłeś mieszkanie w styczniu 2018 r. i wówczas też je ubezpieczyłeś. W marcu 2021 r. sprzedałeś nieruchomość, a ubezpieczyciel nie zgodził się na przepisanie polisy na nabywcę. Ponieważ polisę kupiłeś na 12 miesięcy, firma ubezpieczeniowa musi oddać ci część składki za każdy dzień, w którym nie będzie ci już udzielać ochrony ubezpieczeniowej.

Sprzedaż mieszkania z kredytem a podatek

Nie tylko nad tym, jak sprzedać mieszkanie z hipoteką zastanawiają się osoby zainteresowane przeprowadzeniem takiej transakcji - najczęściej ciekawi je również kwestia podatku. Zastanawiasz się, czy będziesz musiał zapłacić podatek? Jeżeli:

• Sprzedajesz mieszkanie przed upływem pięciu lat od jego zakupu - będziesz musiał zapłacić podatek w wysokości 19 proc.
• Pieniądze pozyskane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczysz na zakup innej nieruchomości - unikniesz podatku.

Przykład: Kupiłeś mieszkanie na kredyt w 2017 r. Po uzyskaniu odpowiedzi na pytanie, czy mieszkanie z kredytem można sprzedać, wystawiłeś ogłoszenie i znalazłeś kupca. Ze sprzedaży nieruchomości uzyskałeś kwotę 380 tys. zł, z czego bank otrzymał 250 tys. zł. Pozostałą część kwoty (130 tys. zł) wraz z nowym kredytem przeznaczyłeś na zakup nowego mieszkania. W rezultacie nie musisz obawiać się podatku.

Czy opłaca się sprzedać mieszkanie z kredytem?

Musisz o tym zdecydować osobiście, bez emocji. Jak to zrobić? Opłacalność sprzedaży nieruchomości możesz stwierdzić:

• Po odebraniu zaświadczenia z banku o kwocie, która pozostała do spłaty. Dzięki temu będziesz wiedział, jaką minimalną kwotę musisz pozyskać ze sprzedaży nieruchomości, aby nie stracić.
• Po porównaniu cen mieszkań w okolicy. Wówczas dowiesz się, na jaką kwotę możesz liczyć i będziesz mógł ocenić, czy jesteś nią zainteresowany.

Najtrudniej będzie ci zarobić na sprzedaży nieruchomości, której zakup sfinansowałeś z kredytu we frankach szwajcarskich.

Zastanawiasz się,czy można sprzedać mieszkanie z kredytem MDM? Odpowiedź również jest pozytywna. Jednocześnie sprzedaż takiej nieruchomości nie musi być opłacalna - wszystko zależy od zapisów znajdujących się w umowie. Zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat może oznaczać, że będziesz musiał zwrócić otrzymane dofinansowanie.