Stan deweloperski – co to jest i co obejmuje?

Stan deweloperski domu lub mieszkania to pojęcie, z którym spotyka się każdy, kto chce kupić nieruchomość z rynku pierwotnego. Niestety nie ma sztywnej, jasno określonej definicji tego terminu, a zarówno inwestorzy, jak i poszczególne firmy deweloperskie nieraz inaczej rozumieją znaczenie stanu, czy też standardu deweloperskiego. W artykule wyjaśnimy dlaczego definicja stanu deweloperskiego jest tak dyskusyjna, a także przedstawimy, co powinno znaleźć się w domu lub mieszkaniu sprzedawanym w standardzie deweloperskim.

 

Stan deweloperski domu i mieszkania – co to znaczy?

Przez pojęcie stanu deweloperskiego zwykle rozumie się podstawowy standard wykończenia domu lub mieszkania. Jednak to, jak będzie wyglądało to podstawowe wykończenie zależy od dewelopera i powinno być dokładnie opisane w umowie sprzedaży nieruchomości.

Zwykle mieszkanie lub dom w stanie deweloperskim nie nadaje się do zamieszkania, gdyż wykończenie obejmuje jedynie wykonanie wylewki, podział i otynkowanie pomieszczeń, podłączenie mediów  (instalacji wodno-kanalizacyjnej, grzewczej, gazowej i elektrycznej) oraz podstawowe wyposażenie (okna, parapety, drzwi zewnętrzne). Można zatem powiedzieć,że lokal w stanie deweloperskim to dom bądź mieszkanie przygotowane do szczegółowego wykończenia.

Co ważne, kupując mieszkanie w stanie deweloperskim lub dom na osiedlu wielorodzinnym (takim, które charakteryzuje się jednakowymi nieruchomościami), nabywca nie ma wpływu na wygląd niektórych elementów. W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera to on decyduje, jaki będzie kolor stolarki okiennej, drzwi wejściowych, dachu i elewacji. Nowy właściciel zwykle nie może wybrać sobie również płytek balkonowych czy tarasowych oraz koloru i kształtu balustrady. Celem takiego działania jest utrzymanie takiego samego standardu wykończenia we wszystkich mieszkaniach lub domkach pochodzących z oferty jednego dewelopera, co ma też wpływ na ogólną estetykę nieruchomości.

Co obejmuje stan deweloperski mieszkania?

Deweloperzy oferują często kilka standardów wykończenia mieszkania, które oczywiście różnią się między sobą ceną. Podstawowy stan deweloperski mieszkania obejmuje:

• podział nieruchomości na pomieszczenia,

• wykonanie tynków i wylewki,

• podłączenie mediów (prąd, gaz, ogrzewanie),

• ocieplenie budynku,

• wstawienie okien, drzwi wejściowych i parapetów (zawsze zewnętrznych, rzadziej wewnętrznych),

• położenie płytek na balkonie i montaż balustrady.

Tzw. podwyższony stan deweloperski dotyczy wykonania wszystkich powyższych prac wykończeniowych i dodatkowo:

• podłączenie urządzeń sanitarnych w łazience (tzw. biały montaż),

• instalację gniazdek, włączników prądu,

• montaż kaloryferów lub instalacji ogrzewania podłogowego,

• pokrycie ścian i sufitów gładzią gipsową i białą farbą,

• montaż niektórych urządzeń AGD (piekarnik, zmywarka, płyta indukcyjna/gazowa),

• wstawienie drzwi wejściowych wyższej klasy,

• montaż parapetów wewnętrznych

• montaż rolet zewnętrznych.

W przypadku podwyższonego stanu deweloperskiego oferty poszczególnych deweloperów również mogą się różnić. Niektóre firmy oferują jeszcze większy standard wykończenia (np. ułożenie płytek i paneli) pod warunkiem, że nabywca mieszkania wybierze elementy wyposażenia z przedstawionego przez dewelopera katalogu (zwykle zaprzyjaźnionego sklepu lub producenta). Zakup mieszkania w stanie deweloperskim podwyższonym wiąże się z wydaniem większej sumy, jednak po przeliczeniu kosztów samodzielnego wykończenia mieszkania do takiego standardu, cena końcowa u dewelopera zwykle jest bardziej opłacalna.

Stan deweloperski domu – co wchodzi w skład?

Stan deweloperski domu obejmuje znacznie więcej prac wykończeniowych niż stan deweloperski mieszkania. Dzieje się tak głównie ze względu na samą specyfikę budowy – mieszkania są zwykle mniejsze i znajdują się w jednym budynku, którego ocieplenie i zadaszenie wymaga mniejszych nakładów finansowych (po rozbiciu kosztów na cenę wszystkich mieszkań w budynku), niż ma to miejsce w przypadku domu jednorodzinnego.

Poza podstawowymi elementami wyposażenia w domu w stanie deweloperskim, czyli takimi samymi, jak w mieszkaniach, deweloper musi zadbać o wykonanie następujących prac:

• wykonanie wewnętrznych i zewnętrznych schodów,

• ocieplenie elewacji i poddasza,

• wykonanie podbitki dachowej i ocieplenia dachu,

• wykonanie zabudowy z płyt gipsowo-kartonowych,

• osadzenie rur spustowych (rynien),

• wykonanie grogi dojazdowej i miejsc parkingowych (pod warunkiem, że taki zapis widnieje w umowie),

• zagospodarowanie terenu wokół nieruchomości oraz montaż ogrodzenia (również w przypadku wyszczególnienia takich prac w umowie).

Standard wykończenia domu w stanie deweloperskim nie jest wyższy niż w przypadku mieszkania, jednak obejmuje więcej prac, a to z kolei wpływa na cenę.

Stan surowy zamknięty a deweloperski

Osoby zainteresowane kupnem domu od dewelopera mogą niejednokrotnie spotkać się w umowie z pojęciem „stan surowy zamknięty”. Taki zapis w umowie może oznaczać, że dom, który jest przedmiotem sprzedaży nie jest wykończony tak, jak ma to miejsce w przypadku stanu deweloperskiego. Stan surowy zamknięty a stan deweloperski to dwa różne pojęcia. Dom w stanie surowym zamkniętym, jak sama nazwa wskazuje, charakteryzuje się tym, że można go zamknąć, zatem wybudowane są ściany, stałe lub tymczasowe pokrycie dachowe, zamontowane są okna oraz drzwi. Główną różnicą pomiędzy stanem surowym zamkniętym a stanem deweloperskim jest to, że w tym pierwszym nie ma rozprowadzonych niezbędnych instalacji, a ściany nie są otynkowane. Dom nie musi również posiadać ocieplenia, w związku z tym nabywcę czeka jeszcze sporo pracy i kosztów zanim będzie mógł się wprowadzić.

Sprzedaż domów w stanie surowym deweloperskim zdarza się niezwykle rzadko, gdyż jest niewielu chętnych na kupno takiej nieruchomości.

Ile kosztuje wykończenie domu w stanie deweloperskim?

Cena wykończenia domu lub mieszkania na stan deweloperski jest zależna od kilku czynników. Jednym z nich jest metraż nieruchomości, od którego zależy ile materiałów zostanie zużytych do wykończenia. Stan deweloperski nie musi być zapewniany przez dewelopera, można zrezygnować z takiej usługi i na własną rękę wykończyć swój lokal. W takim przypadku spada cena kupna domu czy mieszkania, jednak trzeba liczyć się z tym, że konieczne będzie zatrudnienie fachowców i samodzielne zakupienie materiałów. W takim przypadku koszt wykończenia nieruchomości do stanu deweloperskiego jest uzależniony od wynagrodzenia, jakiego zażąda ekipa remontowa oraz od jakości i ilości wybranych materiałów. Szacowany koszt robocizny wykończenia mieszkania do stanu deweloperskiego wynosi około 5-10 proc. wartości mieszkania.

Jak już wspominaliśmy, koszt doprowadzenia lokalu mieszkalnego do stanu deweloperskiego jest znacznie niższy w przypadku mieszkań, choćby ze względu na mniejszy metraż. Istnieją jednak oferty domów, które przebijają swoją atrakcyjną ceną niejedno mieszkanie. Mowa tu o domach z keramzytu w stanie deweloperskim, które mogą kosztować nawet 230 tys. Poza ceną, równie kuszącym atutem takiego domu jest szybkość jego powstawania. Parterowy dom z keramzytu może powstać w trzy miesiące, natomiast czas budowy domu z poddaszem użytkowym wydłuży się maksymalnie do pięciu miesięcy.

Stan deweloperski a wykończenie pod klucz

Kupno domu lub mieszkania od dewelopera zwykle wiąże się nabyciem nieruchomości doprowadzanej do opisywanego w tym artykule stanu deweloperskiego. Niektórzy inwestorzy oferują dodatkowo możliwość wykończenie mieszkania lub domu pod klucz, czyli całkowitego dopracowania nieruchomości do stanu, który będzie umożliwiał nabywcę wprowadzenia się od razu po zakończonych pracach. Decydując się na taki krok, między stronami umowy ustalany jest zakres prac, wybór materiałów, kolorów ścian, sprzętów, a także (na życzenie osoby kupującej nieruchomość) mebli i dekoracji. Taka usługa świadczona przez dewelopera opiera się zwykle na współpracy z biurem projektowym, które wsłuchując się w potrzeby i oczekiwania nabywcy lokalu mieszkalnego przedstawia projekt i kosztorys. Po zatwierdzeniu projektu deweloper zleca wykonanie prac firmie remontowo-budowlanej.

Możliwe jest oczywiście pominięcie udziału dewelopera w przygotowaniu domu lub mieszkania pod klucz. W takim przypadku nabywca nieruchomości sam szuka projektanta wnętrz (bądź zdaje się na własny gust i doświadczenie) oraz zatrudnia odpowiednich fachowców.

Niezależnie o tego, czy zdecydujesz się na zakup nieruchomości w stanie deweloperskim, surowym czy wykończonej pod klucz, pamiętaj o ubezpieczeniu swojego nowego lokum. Specjaliści z Compero pomogą ci wybrać najkorzystniejszą polisę, która zabezpieczy twoje nowe cztery kąty przed nieprzewidzianymi zdarzeniami losowymi, jak np. zalanie, pożar, kradzież z włamaniem czy akty wandalizmu. Ty i twoi bliscy będziecie mogli spać spokojnie, bez obawy, że stracicie pieniądze zainwestowane w nową nieruchomość.