Użytkowanie wieczyste a własność – różnice i zalety rozwiązań

Swego czasu głośnym tematem byli użytkownicy wieczyści gruntów pod mieszkaniami i domami, którzy stali się ich właścicielami. Jaka jest różnica między użytkowaniem wieczystym a własnością? Jakie zmiany wprowadziła ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego?

Czym jest prawo użytkowania wieczystego?

Pojęcie „własność” nie wymaga wyjaśnienia. Pytania pojawiają się za to w przypadku sformułowania „prawo użytkowania wieczystego”. Czym różni się użytkowanie wieczyste od własności?

Prawo użytkowania wieczystego znajduje się pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Przykładowo użytkownik wieczysty mieszkania czy nieruchomości gruntowej:

• Otrzymuje prawo do korzystania z nieruchomości. W przypadku nieruchomości gruntowej najczęściej na okres 99 lat.
• Z tytułu korzystania z nieruchomości ma obowiązek płacić określoną kwotę pieniędzy. Najczęściej opłata ma wymiar roczny.
• Nie jest właścicielem nieruchomości, a zatem nie może jej sprzedać. Ma jednak możliwość sprzedać posiadane prawo.

Użytkowanie wieczyste a prawo własności - mimo że mają punkty wspólne - nie są tym samym. To dwa różne prawa, których nie należy ze sobą utożsamiać.

 

Kiedy miało miejsce przekształcenie użytkowania wieczystego we własność i kogo dotyczy?

Na gruntach oddanych w wieczyste użytkowanie przez lata powstały budynki o różnym charakterze, zarówno mieszkalnym, jak i komercyjnym. Z początkiem 2019 r. weszły w życie przepisy ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, zgodnie z którą doszło do przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. Proces ten nie objął jednak wszystkich nieruchomości, ale wyłącznie grunty zabudowane na cele mieszkaniowe. Jak należy prawidłowo rozumieć pojęcie takiego gruntu?

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność - ustawa

Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystegoprecyzuje, że przekształcenie dotyczy gruntów zabudowanych następującymi obiektami:

• budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
• budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę lokali stanowią lokale mieszkalne lub
• budynkami gospodarczymi czy garażami (zabudowaniami), które umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Inaczej mówiąc, dotychczasowi użytkownicy wieczyści gruntów, na których znajdowały się wymienione budynki, stali się ich właścicielami. Doszło do tego na mocy samego prawa – żaden dotychczasowy użytkownik wieczysty nie musiał składać żadnego wniosku.

 

Ile kosztowało przekształcenie użytkowania wieczystego na własność?

Przekształcenie prawa użytkowania we własność związane jest z opłatami. Użytkownicy wieczyści, których objęła wspomniana ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, mogli jednak skorzystać z preferencyjnych warunków – mowa tu o przewidzianej dla nich bonifikacie.

Standardowo opłata z tytułu przekształcenia miała być równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Użytkownicy mieli tę opłatę wnosić przez 20 lat. Jednak pojawiła się też druga, korzystniejsza finansowo opcja. Przy jednorazowej opłacie użytkownik wieczysty mógł skorzystać z bonifikaty, której wysokość wynosiła:

• Od 10 do 60 proc. (lub więcej, jeżeli wyższą stawkę zastosowała gmina) w przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa.
• Nawet do 99 proc., gdy grunt należał do jednostek samorządu terytorialnego – samorządy samodzielnie ustalały wysokość bonifikat, stąd różnice między poszczególnymi miastami.

Dzięki zastosowaniu bonifikaty oszczędności były duże. Dotychczasowy użytkownik wieczysty, który zdecydował się na jednorazową opłatę, mógł zaoszczędzić nawet kilkanaście tysięcy złotych – tyle więcej zapłaciłyby, gdyby dokonywał opłaty przez kolejne 20 lat.

 

Użytkowanie wieczyste a własność – różnice

Zarówno odnośnie użytkowania wieczystego, jak i prawa własności można wskazać zalety i wady. W przypadku prawa użytkowania wieczystego najczęściej wskazuje się, że właściciel ma realny wpływ na to, jak zostanie zagospodarowany należący do niego teren. Jest to szczególnie istotne w miastach, gdzie gruntów z przeznaczeniem pod budowę systematycznie ubywa. Z drugiej strony użytkownik wieczysty – np. deweloper – może niskim kosztem uzyskać dostęp do atrakcyjnie położonych działek.

Znacznie częściej niż o samych zaletach użytkowania wieczystego mówi się jednak o jego wadach. Ma to związek z porównywaniem tego prawa do prawa własności. Główną zaletą prawa własności jest to, że jest ono znacznie silniejsze od prawa użytkowania wieczystego. Właściciel domu czy gruntu może w dowolnym momencie wystawić nieruchomość na sprzedaż. Łatwiej będzie mu też znaleźć nabywcę – w przypadku prawa użytkowania wieczystego kupujący najczęściej mają obawy, które nierzadko wynikają z braku wiedzy.

Właściciele nieruchomości – w odróżnieniu od użytkowników wieczystych – mają też większą pewność stabilności cen. Nie muszą obawiać się nagłych podwyżek opłat za użytkowanie gruntu, na które często skarżyli się użytkownicy wieczyści.

Zmiana użytkowania wieczystego we własność w księdze wieczystej

Dotychczasowi użytkownicy wieczyści otrzymali zaświadczenia potwierdzające przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Dokument ten był niezbędny, aby uporządkować zawartość księgi wieczystej, czyli wpisać dotychczasowego użytkownika wieczystego jako właściciela nieruchomości.

Co w sytuacji, gdy użytkownik wieczysty planuje sprzedać nieruchomość, ale nie dokonał jeszcze zmian w księdze wieczystej? Dokument otrzymany z urzędu należy przedstawić zarówno kupującemu, jak i notariuszowi. Zaświadczenie to jest niezbędne przy sprzedaży posiadanego domu jednorodzinnego czy mieszkania w budynku wielorodzinnym. W przypadku braku jego posiadania notariusz odmówi sporządzenia aktu sprzedaży.

O formalności warto zadbać jak najszybciej, gdyż zdecydowanie łatwiej sprzedać nieruchomość z uregulowanym stanem prawnym. Brak aktualnych wpisów w księdze wieczystej może rodzić uzasadnione wątpliwości u kupującego.