Ustawa o własności lokali - jak założyć wspólnotę mieszkaniową ?

Ustawa o własności lokali została przyjęta 24 czerwca 1994 roku przez sejm II kadencji. 1 stycznia 1995 roku weszła ona w życie. Akt ten określa zasady ustanawiania zarządu nieruchomością, odrębnej własności lokali i prawa właścicieli.

Dlaczego powstała Ustawa o własności lokali?

Akt przyjęty przez sejm II kadencji miał na celu unormowanie sposobu kreowania i utrzymania nieruchomości. Zgodnie z Kodeksem cywilnym do powierzchni stanowiących przedmiot własności zalicza się nie tylko całe budynki, ale również ich segmenty. Ustawa o własności lokali definiuje samodzielne lokale jako części nieruchomości wydzielone ścianami. Może to być samodzielny pokój lub ich zespół. Izby te powinny zaspokajać potrzeby egzystencjalne ludzi tak, by stały pobyt nie stanowił dużego wyzwania. Warto zaznaczyć, że zgodnie z przyjętą ustawą do samodzielnych lokali zaliczane są przestrzenie biurowe.

Ustawa o wspólnotach mieszkaniowych – czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Ustawa z 1994 roku określa wspólnotę mieszkańców jako organizację nieposiadającą prawnej osobowości. W najprostszym ujęciu jest to grupa właścicieli lokali, które znajdują się w danym budynku. W obrębie wspólnoty wyróżnia się dwie organizacje, tj.:

• mała wspólnota mieszkaniowa – tworzy ją grono właścicieli trzech lokali, zarząd działa na podstawie przepisów o współwłasności zawartych w kodeksie cywilnym i kodeksie postępowania cywilnego,
• duża wspólnota mieszkaniowa – w jej skład wchodzą właściciele przynajmniej czterech lokali, zarząd bazuje na ustawie o własności lokali. 

Wspólnota mieszkaniowa – przepisy

Do 1 stycznia 2020 roku wspólnotę mieszkaniową stanowili właściciele siedmiu mieszkań. Wyżej wspomniane, mała i duża wspólnota oraz zasady ich ustanawiania, zostały wprowadzone wraz z wejściem w życie dwunastej nowelizacji ustawy o własności lokali uchwalonej w 1994 roku. Na mocy tej nowelizacji zmieniła się również podstawa prawna w zakresie decyzyjności we wspólnocie mieszkaniowej, która opiera się o ustawę o własności lokali. Do końca 2019 roku kwestia ta regulowana była przepisami Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Jak powoływany jest zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Powołanie zarządu stanowi obowiązek dużej wspólnoty. Wybór jego członków zależy od decyzji właścicieli lokali danej nieruchomości. Do zarządu może wejść jedynie osoba fizyczna. Nie musi ona jednak być bezpośrednim właścicielem lokalu. Niekiedy zdarza się, że zarząd nie stanowi grupa kilku osób, a funkcję tę sprawuje konkretna osoba fizyczna lub prawna. W celu ustalenia praw i obowiązków wspólnoty oraz kierującego sporządza się pisemną umowę.

Co może zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Ustawa nie określa dokładnie, jakie działania zalicza się do obowiązków organu kierującego. Zazwyczaj zarządca wspólnoty odpowiada za:

• prowadzenie dokumentacji,
• zwoływanie zebrań,
• przygotowywanie zarysów uchwał i umów,
• regularne monitorowanie stanu nieruchomości,
• organizację ewentualnych remontów i prac konserwacyjnych.

Czego nie może zarząd wspólnoty mieszkaniowej?

Do czynności przekraczających kompetencje organu nadzorczego należy zaliczyć:

• ustalanie wynagrodzenia dla członków zarządu,
• akceptację planu gospodarczego,
• wydanie zgody na przebudowę nieruchomości lub ustalanie samodzielności lokalu stworzonego w ramach przebudowy,
• zmianę wysokości udziałów we współwłasności.

Jak założyć wspólnotę mieszkaniową?

Jednostka organizacyjna właścicieli tworzy się zgodnie z prawem w chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu. Wyróżnia się wówczas dwie oddzielne nieruchomości, a każda z nich posiada swoje księgi wieczyste. Prawo współwłasności budynku oparte jest na prawie własności lokalowej. Wspólnotę traktuje się jako firmę albo spółkę, a przystąpienie do niej stanowi obowiązek każdego nabywcy przestrzeni mieszkalnej. Przedsiębiorstwo posiada nazwę, organ kierujący, siedzibę, numer REGON i numer NIP.

Jak działa wspólnota mieszkaniowa?

Zarządca grupą właścicieli lokali otrzymuje swoje wynagrodzenie. Każdy członek wspólnoty może uczestniczyć w działaniach, kierujących funkcjonowaniem nieruchomości i korzystać z dostępnych dóbr. Grupa właścicieli lokali ma obowiązek regulowania bieżących kosztów oraz przeznaczania środków finansowych na fundusz remontowy. Nadrzędnym organem nad wspólnotą jest sąd powszechny. Do organu tego członkowie mogą zgłaszać się w przypadku wszelkich sporów i nieporozumień.

Co może wspólnota mieszkaniowa?

Wszelkie uchwały i decyzje podejmowane są w ramach zebrań. Niekiedy zarząd może również bezpośrednio udać się do każdego właściciela, by przedstawił on swoje stanowisko w danej sprawie. Przed 31 marca konieczne jest zwołanie zebrania wspólnoty mieszkaniowej. Każdy właściciel otrzymuje wówczas zawiadomienie przynajmniej siedem dni przed datą obrad. Na zebraniach podejmuje się m.in. kwestie dotyczące uchwalenia rocznego planu gospodarczego na pokrycie kosztów zarządu. Środki te wydawane są na wynagrodzenie organu kierującego, remonty i konserwacje, dostawy mediów, ubezpieczenia i prace sanitarne. W trakcie zebrania podejmowana jest również uchwała dotycząca udzielenia absolutorium zarządowi.

Dodatkowe przychody – jak są wykorzystywane?

Nieruchomości traktowane są przez wiele firm jako przestrzenie promocyjne. Przedsiębiorca może zatem wystąpić z prośbą do wspólnoty o możliwość udostępnienia banneru lub innej powierzchni reklamowej. Działania te związane są z dodatkowymi środkami finansowymi. Wspólnota może przeznaczyć te środki na różnorodne usługi w zależności od potrzeb mieszkańców i stanu nieruchomości. Jeśli po realizacji niezbędnych działań zostaną pieniądze, wówczas każdy właściciel lokalu otrzymuje odpowiednią część tej kwoty. 

Wspólnota mieszkaniowa jest bardzo ważnym organem zapewniającym utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie. Warto zatem pamiętać, by aktywnie uczestniczyć w zebraniach, gdyż każda decyzja podejmowana na zgromadzeniu ma istotny wpływ na funkcjonowanie wszystkich właścicieli lokalu w obrębie budynku i zewnętrznych części do niego przynależnych.